PANDIKIRJADE SEADUSE EELNÕU VÄLJATÖÖTAMISKAVATSUS

Transcription

1 22. detsember 2015 PANDIKIRJADE SEADUSE EELNÕU VÄLJATÖÖTAMISKAVATSUS I. SISSEJUHATUS 1.1. Pandikirja olemus ja kehtiv regulatsioon Euroopa Liidus (EL) 1 käsitletakse pandikirjana (covered bond) eriliigilist võlakirja, mida emiteerib vastavat tegevusluba omav krediidiasutus ja mille tagatiseks on tavapäraselt krediidiasutuse nõuded kinnisvaralaenu saajate vastu. Tagatisvaraks võivad olla, vastavalt konkreetses riigis kehtestatud tingimustele, aga ka muud varad, näiteks avaliku sektori võlakohustustest tulenevad krediidiasutuste nõuded. Riikide regulatsioonis on tavapäraselt kehtestatud ka tingimused pandikirjade alusvarale ja selle käsitlemisele, mille abil aidatakse tagada kõigi pandikirjast tulenevate kohustuste täitmine. Pandikirjad on muude reguleerimata või vähem reguleeritud võlakirjadega võrreldes tavapärasest kõrgema usaldusväärsusega, kuna nendega seotud kohustuste täitmine on, eelkõige õiguslikult, paremini tagatud. Sellega kaasnevad krediidireitinguagentuuride kõrgemad reitingud, mis võivad olla isegi kõrgemad pandikirja emiteerinud krediidiasutuse enda reitingust. Euroopa Pangandusjärelevalve Asutuse (EBA) läbiviidud pankade varade likviidsust ja kvaliteeti käsitlevas uuringus 2 liigitatakse pandikirjad kõrge likviidsuse ning krediidikvaliteediga väärtpaberite hulka. Samuti käsitletakse pankade likviidsuskatte nõudeid (nn LCR) käsitlevas Euroopa Komisjoni delegeeritud määruses (EL) 2015/61 3 pandikirju likviidsete varadena. Praktikas on pandikirjad Euroopas üks populaarsemaid kapitaliturgude väärtpabereid (eriti Saksamaal 4, Skandinaavias 5, jm). Pandikirjadest on EL-s saamas üha olulisem pankade rahastamise instrument a seisuga oli globaalselt kokku väljastatud pandikirju 2,5 mlrd euro eest, millest üle 80% oli väljastatud seitsmest EL riigist: Saksamaa, Taani, Hispaania, Prantsusmaa, Rootsi, UK ja Itaalia (vt lisa 2 joonist 10). Üha suurema pandikirjade osakaalu mõjutajaks pankade emissioonides on lähenemine, et nn tavaliste ehk tagamata võlakirjade investorid peavad probleemide korral kahjumid kinni maksma (nn bail-in), samas kui pandikirjade tagatisvara on investorite jaoks kaitstud, aga ka tagamata rahastamise (unsecured funding) suurenenud kulud, jmt. Õigusaktides pandikirjade eeliskäsitlus likviidsete varadena on ühtlasi garanteerinud nendele piisava nõudluse ja pakkumise. Samuti on pandikirjad investorite jaoks mitmetes aspektides võrreldavad riigivõlakirjadega, mida on näha ka erinevate riikide pandikirjade ning riigivõlakirjade intressikõverate sarnasusest (vt lisa 2 joonist 11). EL tasandil pandikirjade kohta eraldi harmoneeritud regulatsiooni ei eksisteeri, kuid selle võimaliku loomise kaalumisele on viidatud juba Euroopa Komisjoni a majanduse pikaajalise rahastamise teatises 6 ning Euroopa Komisjoni avaldatud kapitaliturgude liidu rohelises raamatus 7. 1 USA-s kasutatakse pandikirjast veidi erinevat hüpoteekvõlakirja tüüpi (mortgage bond) Täiendav info Saksa pandikirjade kohta: 5 Täiendav info Taani pandikirjade kohta:

2 Euroopa Komisjon on juba algatanud 2015.a. 30. septembril avaliku konsultatsiooni 8 (konsultatsioon lõppeb 2016.a. 6. jaanuaril), kus kaalutakse juba erinevaid võimalusi ühtse EL-ülese pandikirjade lähenemise rakendamiseks esialgu ühtse praktikana, aga seejärel juba võimaliku õigusliku regulatsioonina. Eelnev häälestatus antud algatuse suhtes on Komisjonil väga positiivne ja harmoneeritud raamistiku loomise suunas liikumine tõenäoline. Selle abil loodab Euroopa Komisjon muu hulgas elavdada EL majanduskasvu, luua täiendavaid rahastamismeetmeid ettevõtetele, jmt. Esimese võimaliku sammuna selles suunas on EBA koostanud 2014.a. 1. juulil aruande EL pandikirjade raamistike ning kapitali käsitluse kohta lähtuvalt määrusest nr 573/2013 (nn CRR) 9. Samuti on Euroopa Komisjon koostanud a samal teemal omapoolse aruande, kus viidatakse samuti võimalikule pandikirjade ühtse EL raamistiku väljatöötamisele. 10 Seega kaalutakse EL tasandil võimalust alustada pandikirjade regulatsiooni harmoneerimisega, kuid reaalselt selleni jõudmine oleneb turuosaliste ning EL liikmesriikide seisukohtadest, mida Euroopa Komisjon püüab kapitaliturgude liidu algatuste raames algatatud pandikirjade avaliku konsultatsiooniga välja selgitada. Seni on pandikirju siiski EL õiguses käsitletud mõnede finantsteenuseid reguleerivate valdkondlike õigusaktide raames (vt punkti 4.1). Väidetavalt on Eesti koos Horvaatiaga EL-s ainsad liikmesriigid, kus ei ole eraldi pandikirjade emiteerimist ja toimimist reguleeritud. Käesoleva väljatöötamiskavatsuse kohase eelnõu eesmärgiks on luua õiguslikult usaldusväärne keskkond Eestis krediidiasutustele pandikirjade emiteerimiseks ning pandikirjade turu toimimiseks Tehtud uuringud Ajalooliselt on Eestis tegeletud pandikirjade (algselt nn hüpoteekfinantseerimise) teemaga ka varasemalt, kuid seni rakendatavate tulemusteni jõudmata a. töötati Eestis välja nn hüpoteegipanga seaduse esialgne eelnõu projekt, mis aga sellest staatusest kaugemale ei jõudnud ning seaduseks ei realiseerunud a. rahandusministri käskkirjaga nr 164 moodustati hüpoteekfinantseerimise töörühm, mida juhatas Rahandusministeerium ning kuhu kuulusid 13 esindajat erinevatest avaliku sektori ja erasektori asutustest (Majandusministeerium, Justiitsministeerium, Eesti Pank, Tallinna Väärtpaberibörs, turuosaliste esindajad). Hüpoteekfinantseerimise töörühma töö tulemusena valmis a. lõpuks Saksa hüpoteekpankade õiguse eeskujul mustand hüpoteekpankade seaduse eelnõust. Seda arendati hüpoteekfinantseerimise töörühmas (ka teiste riikide eeskujusid arvestades) edasi, kuni a. oli välja töötatud pandikirjade seaduse eelnõu mustand a. nähti turul võimalikku huvi pandikirjade vastu ning võimalust laiendada pankade rahastamist ja kahandada seeläbi nende sõltuvust emapankadest a. koostati Rahandusministeeriumis ka täiendav lühike analüüs võimalikuks regulatiivse keskkonna väljakujundamiseks. Regulatsiooni kehtestamiseni siiski lõppkokkuvõttes välja ei jõutud. Seda nii mahuka tolleaegse õigusloome tööplaani ja jätkuvalt soodsa välisressursi kättesaadavuse tõttu. Põhjalikku süvaanalüüsi ei ole kokkuvõttes pandikirjade teemal viimase kümne aasta jooksul tehtud ent.pdf

3 1.3. Seotud strateegiad ja arengukavad Rahandusministeeriumi arengukavas 11 (aastate kohta) on esitatud ühe strateegilise eesmärgina konkurentsivõimeline ja usaldusväärne finantskeskkond (lk 17). Vaadeldava perioodi eesmärgiks on tagada finantskeskkonna usaldusväärsus, kuid samas luua eeldusi selle konkurentsivõime tõstmiseks viisil, kus teenusepakkujate ärihuvid ning avalikkuse huvid seoses finantsstabiilsuse tagamise ning tarbijakaitseliste ja sotsiaalsete riskide maandamisega oleksid omavahel tasakaalustatud. Selle eesmärgi saavutamiseks on ühe meetmena ära toodud pandikirjade regulatsiooni väljatöötamine (lk 19). Vahetu tulemusena on märgitud, et analüüs koos ettepanekutega valmib hiljemalt aastal Selle eesmärgi üheks mõjuindikaatoriks on tõsta finantsvahenduse osatähtsust SKT-s. Pandikirjade regulatsiooni tulemusena saavad pangad mitmekesistada oma rahastamise allikaid ja laiemalt võiks see positiivselt mõjuda Eesti kapitalituru arengule, mistõttu see aitab kaasa seatud eesmärgile suurendada finantsvahenduse osatähtsust SKT-s. II. PROBLEEM, SIHTRÜHM JA EESMÄRK 2.1. Probleemi kirjeldus ja selle tekke põhjus Eestis tegutsevad krediidiasutused on näidanud üles huvi pandikirjade emiteerima hakkamise vastu, mis teeb vajalikuks ka antud valdkonna reguleerimise, et tagada sarnaselt teiste EL liikmesriikidega pandikirjade kõrgemat usaldusväärsust ja pandikirjade investorite kaitset. Eestis toimub täna kinnisasjade tsiviilkäive ainult kinnistusraamatu kannete tegemise teel. Pandikirjad ehk nn kirikinnispandiõigust (milline võimaldaks pandiõiguse tekkimist ja loovutamist pandikirja üleandmise teel) Eesti asjaõigusseadus ei tunne. Näiteks Magnus Lomp on oma aastal koostatud magistritöös jõudnud järeldusele, et pandikirja regulatsioon ei sobitu Eesti õiguskorda, kuna pandikirja finantsinstrumendi efektiivne toimimine nõuab krediidiasutuselt, et pandikirja tagatisvara üleandmine või pantimine toimuks kiirelt ja efektiivselt. Kuna Eesti asjaõigusseadus nõuab hüpoteegi üleandmiseks või pantimiseks notariaalselt kinnitatud või tõestatud kokkulepet ja kannet kinnisturaamatu registrisse, võib tagatisvarade üleandmine mõistliku aja jooksul sattuda kahtluse alla. Tema hinnangul võimaldaks pandikirja tagavara üleandmise efektiivsust parandada kirikinnispandiõiguse sisse viimine asjaõigusesse või hüpoteegi pantimise vorminõuete lihtsustamine. Lisaks asjaõigusseadusele on tõenäoliselt vajalik muuta ka pankrotiseadust, kuna pankroti korral ei oleks pandikirjade puhul enam edaspidi emitendi võlausaldajatel nõudeõigust pandikirjade tagatisvara suhtes, mis on emitendi muust varast eraldatud. Peamised põhjused, miks Eestis pandikirjade turgu edendada: Uus instrument investeerimiseks Eesti kapitaliturul on kauplemise aktiivsus aastatega vähenenud, uusi emissioone ei ole väga palju toimunud ja huvi kapitaliturule investeerimise vastu kahanemas. Õiguslike aluste loomine pandikirjade emiteerimiseks oleks üheks meetmeks, mis võimaldaks kapitaliturgu elavdada, luues ühtlasi investoritele täiendavaid investeerimisvõimalusi kodumaisel turul

4 ja aidates mitmekesistada raha kaasamise võimalusi krediidiasutustele. Seega oleks pandikirja näol võimalik Eesti kapitaliturule lisada täiendav kõrge usaldusväärsusega finantsinstrument, mida saaksid kasutada eelkõige sellised ettevõtted, kelle jaoks on oluline investeeringu madal riskitase ning õigusaktidega sätestatud investeerimispiirangud. Pandikiri võiks olla sobilik investeerimisinstrument eelkõige meie pensionifondidele, arvestades kodumaiste investeeringute vähesust pensionifondide portfellides. Panganduse rahastamisega seotud riskide vähendamine pandikirjade turuletoomine tähendaks Eesti pankadele olulise alternatiivse rahastamise allika lisandumist. Eesti tänases väljakujunenud pangandusstruktuuris (mis on küll seni hästi toiminud), on seni olnud põhiliseks finantsseerimise allikaks emapankade poolt saadav (suhteliselt odav) rahastamine, mille osakaalu oleks aga otstarbekas võimalike riskide hajutamiseks kahandada. Pandikirju käsitletakse 26. juunil a krediidiasutuste ja investeerimisühingute kapitalinõuete kohta kehtestatud määruse nr 575/2013 (nn CRR 12 ) kohaselt olulise krediidiriski maandamise instrumendina, mille eelduseks on pandikirjade emiteerimise õiguskindlus, Eeltoodu mõjutab krediidiasutuste omavahendite nõude suurust ja kapitali hinda, mis kogumis mõjutab Eesti finantsturu konkurentsivõimelisust Euroopa Liidu ühtsel pangandusturul. Pandikirjade regulatsiooni puudumine võib teatud ulatuses takistada CRR ühetaolist rakendamist. Lisaks näeb Euroopa Parlamendi ja nõukogu 15. mai 2014.a direktiiv 2014/59/EL 13, millega luuakse krediidiasutuste ja investeerimisühingute finantsseisundi taastamise ja kriisilahenduse õigusraamistik, ette, et juhul kui pank satub probleemidesse (ilmnevad märgid võimalikud maksejõuetusest), siis pandikirjadega seotud nõudeid ei saa, erinevalt muudest nõuetest, ümber konverteerida aktsiateks, alla hinnata või isegi maha kirjutada. Nimetatud direktiiv on Eestis 2015.a üle võetud finantskriisi ennetamise ja lahendamise seadusega (RT I, , 3) mille paragrahvis 71 on ette nähtud ka analoogne erisus pandikirjadele. Seega saavad need krediidiasutused, kes emiteerivad pandikirju teatud konkurentsieelise rahastamisel (sest raha kaasamine läbi pandikirjade on odavam) võrreldes nende krediidiasutustega, kes pandikirju ei emiteeri. Vabanev laenuressurss Eesti ettevõtete tegevuse rahastamiseks pandikiri aitaks ühtlasi parandada Eesti ettevõtete ligipääsu kapitaliturgudele. Pangad saavad hüpoteeklaenude tagatisel võlakirjade emiteerimise kaudu kaasata täiendavat laenuressurssi, mida saaks kasutada ettevõtjatele suuremas mahus ja paremate tingimustega laenude väljastamiseks. Eluasemelaenude hinna suurem stabiilsus lisaks võib võimaliku kasuna pandikirjade turuletoomise juures teiste riikide kogemusele toetudes eraldi välja tuua ka fikseeritud intressimääraga laenamise odavamaks muutmise (eelkõige tänu pikaajalisele finantseerimisallikale pandikirjade näol). See aitab suurendada laenude kättesaadavust kodumajapidamistele, kahandada eraisikute intressitundlikkust, soodustada seeläbi stabiilsemat tarbimist, jmt. Ühtlasi aitaksid pandikirjad suurendada kodulaenude rahastamise stabiilsust. Kodulaenude võtjad ei sõltuks oma intressi osas laenu andnud panga muust tegevusest, vaid oleksid sellest oluliselt stabiilsemas seisus. Eeltoodul on väärtpaberituru elavdamisele otsene positiivne mõju. Kaudsem positiivne mõju kaasneb rahastamis- ning investeerimisvõimaluste avardumise kaudu ka majanduskasvule ja uute töökohtade tekkimisele Sihtrühm

5 Otseseks sihtrühmaks, kelle tegevust eelnõus reguleeritakse, on pandikirjade emitentidest krediidiasutused ning nende üle järelevalvet teostav Finantsinspektsioon. Kaudsemaks sihtrühmaks oleksid suuremad juriidilised isikud või institutsioonid, keda pandikirjade regulatiivse keskkonna loomine nende kutselise tegevuse kaudu samuti mõjutab, aga kelle tegevust eelnõu otseselt ei reguleeri. Nendeks oleksid muud Eestis tegutsevad finantseerimisega, investeerimisega ja kutseliselt väärtpaberitehingutega seotud äriühingud, (teised krediidiasutused, investeerimis- ja pensionifondid, kindlustusandjad, Tallinna Börs, Eesti väärtpaberite keskregister) ning asutused (Eesti Pank), kes pandikirjadega oma kutsetegevuse käigus enam kokku puutuvad. Samuti kaasneks seoses pandikirjade alusvara reguleerimisega teatav mõju kinnisvara hindajatele. Kaudselt oleksid ilmselt potentsiaalselt mõjutatud ühtlasi eluasemelaenude võtjad, aga ka väikeettevõtted, kelle rahastamiseks potentsiaalselt vabaneks täiendavat ressurssi ja seega suureneks eluasemelaenude rahastamise stabiilsus Eesmärk ja saavutatava olukorra kirjeldus Lõplik eesmärk on võimaluse tekitamine pandikirjade turu tõrgeteta toimima hakkamiseks Eestis, mille eelduseks on efektiivse pandikirjade regulatsiooni kehtestamine, mis võimaldaks pandikirju emiteerida. Regulatsioonita ei ole võimalik sarnaselt teistele liikmesriikidele Eestis pandikirju emiteerida. Efektiivne regulatsioon tähendaks seda, et ühelt poolt on tagatud piisav usaldusväärsus emiteeritavate pandikirjade vastu ning teiselt poolt ei oleks see samas emitentidele liigselt kulukas, tehes pandikirjade kasutamise emitentidele finantsvahendite kaasamiseks piisavalt atraktiivseks. See võiks tuua kaasa Eesti kapitalituru elavnemise ja aitaks luua enamat laenuressurssi ettevõtete tegevuse rahastamiseks. III. KAALUTUD LAHENDUSED 3.1. Kaalutud võimalikud lahendused Avalikkuse teavitamine - Senise regulatsiooni parem rakendamine - Rahastamise suurendamine - De-regulatsioon - Mitte-midagi-tegemine X Uue regulatsiooni loomine X 3.2. Kaalutud võimalike lahenduste võrdlev analüüs Mitte midagi tegemine Positiivsed küljed: ei vajaks õiguslikke muudatusi, st kaasneks sääst regulatsiooni väljatöötamise arvelt; oht laenude kättesaadavuse paranemisega kaasneva järjekordse laenubuumi tekkeks püsib väiksemana; võimaliku täiendava finantsinstrumendi turuletoomisest loobumine hoiaks potentsiaalset ohtu finantsstabiilsusele madalamana. Negatiivsed küljed: 5

6 regulatsiooni puudumine tekitab Eestis pandikirjade valdkonnas õigusliku ebakindluse, kuna kohaliku õiguse alusel ei ole pandikirjad reguleeritud; pandikirjade turu käivitamine on keeruline, kuna selge õiguslik raamistik puudub; teiste liikmesriikide pangad omavad Eestis asutatud pankade võrreldes täiendavat konkurentsieelist; Eesti regulatsiooni puudumine sunnib turuosalisi emiteerima pandikirju teistes riikides (Taanis, Rootsis, jm); juhul kui hakkab toimima iseregulatsioon, on regulatiivse arbitraaži oht teiste riikidega, kus pandikirju kasutatakse, aga turg on reguleeritud, samuti on emitendi või pandikirjadega seonduvate probleemide korral vastutus ebaselge. Uue regulatsiooni loomine Positiivsed küljed: õiguskindla aluse loomine pandikirjade turu käivitumiseks, mis motiveeriks kohalikke turuosalisi pandikirjadega enam tegelema; välistele investoritele usaldusväärsust Eesti pandikirjade turule investeerimiseks usaldusväärsuse suurendamine; Eesti majanduse kasvuks täiendava aluse loomine kapitaliturgude elavdamise, rahastamise tingimuste parandamise, jmt kaudu; vt ka käesoleva väljatöötamiskavatsuse punktis 2.1. väljatoodud põhjuseid. Negatiivsed küljed: kehtiva õiguskorra muutmine lisaks juba suurele hulgale muudele hiljuti pankadele kehtestatud uutele nõuetele, millega kaasneb vajadus selle järgijatele kohanemiseks; järelevalveasutuse koormuse suurenemine, kuna kehtestatakse eraldiseisev või täiendav tegevusloa režiim pandikirjade emiteerimiseks; regulatsiooni järgimine toob ka emitentidele kaasa täiendavaid kulusid seoses pandikirjadega. Oluline on regulatsiooni väljatöötamisel jälgida, et nõuded ei oleks emitentidele liigselt koormavad, mis kahandaks pandikirjade atraktiivsust Kokkuvõte Kokkuvõttes tuleb asuda seisukohale, et tegevusetus ei viiks vajaliku eesmärgi saavutamiseni ja positiivseid ning negatiivseid külgi arvestades on püstitatud eesmärgi saavutamiseks vajalik uue regulatsiooni loomine. IV. KAVANDATAV ÕIGUSLIK REGULATSIOON 4.1. Kehtiv EL õigus EL kehtiv õigus eraõiguslikke norme pandikirjade kohta ei harmoneeri. Küll aga on pandikirjade emiteerimisele kehtestatud tingimused mõnedes finantsteenuste sektori määrustes ja direktiivides. Reguleeritavatele ettevõtetele antakse võimalus pandikirjade kasutamisel teatud nn soodsamate režiimide kasutamiseks (kapitalinõude vähendamiseks), mis kaasnevad pandikirjade kõrgema usaldusväärsusega. Samuti kaasneb ettevõtetele pandikirjade kasutamisega soodusrežiimide läbi konkurentsieelis. Peamised normid EL õigusaktides, mis reguleerivad teatud määral pandikirjade emiteerimist või neid emiteerivaid isikuid, on järgmised: 6

7 Eurofondide (UCITS 14 ) direktiivi 2009/65/EÜ, mille artikkel 52(4) annab eurofondile võimaluse investeerida ühe ja sama asutuse emiteeritud vabalt võõrandatavatesse väärtpaberitesse tavapärase kuni 5 % asemel kuni 25% oma varast, kui tegemist on pandikirjadega; krediidiasutuste ja investeerimisühingute kapitalinõuete kohta kehtestatud määruse nr 575/2013 (nn CRR 15 ) artikkel 129 näeb ette võimaluse rakendada UCITS direktiivi artikkel 52(4) viidatud pandikirjade suhtes eeliskäsitlust omavahendite nõuete arvutamiseks ette nähtud riskikaalude määramisel. Määruse artikli 161 lõike 1 punkti d kohaselt ja artikli 207 lõike 2 kohaselt käsitletakse pandikirju krediidiriski maandamise instrumentidena ja artikli 400 lõike 2 kohaselt on võimalik pandikirjade suhtes kehtestada erand riskide kontsentratsiooni piirmäärade arvutamisel; Direktiiv 2014/59/EÜ, millega luuakse krediidiasutuste ja investeerimisühingute finantsseisundi taastamise ja kriisilahenduse õigusraamistik, artiklis 44 käsitletakse pandikirju instrumentidena, millele ei laiene nn mahakirjutamise (write down) võimalus ja artikliga 45 antakse ühtlasi hüpoteekpankadele erand, mille kohaselt nad ei pea täitma omavahendite miinimumnõudeid. Eelnimetatud direktiiv on Eestis üle võetud finantskriisi ennetamise ja lahendamise seadusega; Võimalik puutumus võib tekkida ka hüpoteeklaenude direktiivis 2014/17/EÜ 16 sätestatud nõuetega. Rahvusvaheliselt on aastal ECBC (European Covered Bond Council) ning EMF (European Mortgage Federation) koostöös välja töötatud pandikirjade nn märgistuse (Covered Bond Label) 17 nõuded, mille kasutamine aitab tagada pandikirjade veelgi suuremat usaldusväärsust investorite jaoks. EBA on välja töötanud omapoolsed soovitused turvaliste ja usaldusväärsete pandikirjade parimate praktikate 18 kohta. Mh tuuakse EBA paberis välja soovitused seoses pankrotiõigusega, mis on üheks olulisemaks pandikirjade usaldusväärsust tagavaks elemendiks. Soovituste järgimine tingiks muudatused ka Eesti praeguses pankrotiõiguses. Soovitustes on välja toodud näiteks tagatisvara eraldamine muudest emitendi varadest, et tagada pandikirjade investorite nõuete täitmine. Selleks registreeritakse tagatisvara vastavas tagatisvara registris ja/või kantakse tagatisvara üle eraldi eriotstarbelisse üksusesse (SPV). Emitendi pankroti korral tagatakse selle varakogumiga pandikirjadest tulenevad nõuded. Lisaks ei tohiks emitenti pankrot mõjutada pandikirjadest tulenevate kohustuste täitmist, sh kiirendada nendega seotud maksete tegemist investoritele. Tagatisvara kogumile määratakse emitendi pankroti korral haldur, kes peab tagama eelisjärjekorras pandikirjade investorite huvidest lähtuva varade valitsemise ja kohustuste täitmise. Rahvusvahelise õiguse ega EL-i õiguse kohaselt ei ole pandikirjade regulatsiooni kehtestamisest ühelegi rahvusvahelisele organisatsioonile, EL-i institutsioonile ega teistele liikmesriikidele teada andmine ega nende nõusoleku küsimine vajalik Välisriigid, mille regulatsioone on kavas seaduseelnõu koostamisel analüüsida Pandikirjade regulatsioon eksisteerib juba peaaegu kõigis liikmesriikides. Eesti regulatsiooni väljatöötamisel on analüüsitud ja on kavas veel täiendavalt analüüsida nende riikide regulatsioone, kus pandikirjad on juba pikemat aega olnud edukalt kasutusel ning tugevamalt reguleeritud. Sellisteks riikideks on eelkõige Saksamaa ja Taani, aga näiteks ka Rootsi, Prantsusmaa ja Hispaania. Erinevate riikide regulatsioonide võrdlus on hästi välja toodud ECBC 2015.a faktiraamatus

8 Ühtlasi on riigiti kasutusel erinevad pandikirjade tagatiste mudelid nt Suurbritannia, mille positiivseid ja negatiivseid praktikaid mõjutavad pandikirjaga tagatud nõuete usaldusväärsust ja reitinguagentuuride poolt antavaid hinnanguid. Mõningase võrdlusena väärib analüüsimist ka USA väärtpaberiturul toimunud muudatused hüpoteekvõlakirjade turul Kavandatava regulatsiooni kirjeldus, sh regulatiivsete võimaluste kirjeldus Kavandatav regulatsioon hakkab üldjoontes reguleerima: pandikirjade krediidiasutustest emitentidele täiendava tegevusloa või vastava õiguse andmist, ilma milleta ei ole pandikirjade emiteerimine lubatud; pandikirjade nime kaitset võlakirjade pakkumisel võib nende nimetuses sõna pandikiri kasutada vaid seadusest lähtuvalt tegevusluba omav emitent; emitentide üle järelevalve teostamist Finantsinspektsiooni poolt; pandikirjade emiteerimise tingimusi; pandikirjade tagamise põhimõtteid ja tagatisvaraga seonduvaid nõudeid, mis aitavad tagada pandikirjade kõrget usaldusväärsust; pandikirjade tagatisvara kogumi eraldi registreerimiseks pandikirjade tagatisregistrite pidamist emitentide poolt; tagatisvara kontrolleri määramist ja tegutsemist emitendi pandikirjaportfelli nõuetele vastavuse kontrollimiseks. Kontrolleri ülesanneteks oleks pandikirjaportfelli stressitestide tulemuste kontrollimine, tagatisvara seaduse nõuetele vastavuse kontroll ja selle käigus avastatu raporteerimine Finantsinspektsioonile, kord aastas kontrollitegevuse aruande koostamine ning esitamine Finantsinspektsioonile ja emitendile; pandikirjadega seonduvat emitendi kvartaalset aruandlust ning pandikirjade portfelli haldamisega seonduvaid riskijuhtimise üldpõhimõtteid; investorite kaitse tagamist emitendi maksejõuetuks muutmise korral - pandikirjade tagatisvara eraldatust emitendi varast ja tagatisvara halduri määramist, tegutsemist ning järelevalvet tema üle; pandikirjade portfelli võõrandamist Finantsinspektsiooni loal tagatisvara halduri poolt teisele pandikirjade emiteerimise tegevusluba omavale pangale; pandikirjaportfelli pankrotistumist; vastutust emitendi kohustuste rikkumise korral. Täpsem eelnõu sisukord on esitatud lisas nr 3. Kuna pandikirjade emitentideks on krediidiasutused, on otsustuskohaks, kas kehtestada regulatsioon eraldi uue seadusena või viia see muudatustena sisse olemasolevasse krediidiasutuste seadusesse (KrAS). Kuna paljud sätted sarnaneksid pankadele kehtestatud regulatsiooniga, kahandaks KrASi muutmine sisseviidavate muudatuste hulka. Samas aga tuleks mõlemal juhul teha ulatuslikud muudatused ka kehtivatesse õigusaktidesse. Seega on mõistlik koostada pigem uus terviktekst ehk eraldi seadus pandkirjade kohta. Uue tervikteksti loomise peamiseks eeliseks oleks kogu regulatsiooni koondamine ühte kohta, mis teeks selle kergemini hoomatavaks Puudutatud ja muudetavad õigusaktid Lisaks sellele, et on vaja koostada eraldi pandkirjade seaduse eelnõu, vajaksid muutmist veel järgnevad õigusaktid: Krediidiasutuste seadus eelkõige tuleb seadust täiendada emitentidest krediidiasutuste tegevusloa ja järelevalve sätetega; 8

9 Finantsinspektsiooni seadus finantsjärelevalve laiendamine pandikirjadele ning sellega seonduvad Finantsinspektsiooni volitused, sh ka võimalik järelevalvetasude erikord hüpoteekpankadele; Pankrotiseadus pankroti korral on emitendi pandikirjade tagatisvara eraldatud muust varast ning võlausaldajatel puudub sellele nõudeõigus; Äriseadustik võib kaasneda vajadus eraldi sätete lisamiseks seoses pandivara kogumi eraldi käsitlemisega; Tsiviilkohtumenetluse seadustik kohtule kaasneb täiendavaid volitusi seoses pandikirjadega, näiteks tagatisvara halduri määramine, jmt; Asjaõigusseadus Eestis toimub kinnisasjade tsiviilkäive ainult kinnistusraamatu kannete tegemise teel. Pandikirjad ehk kirikinnispandiõigust (milline võimaldaks pandiõiguse tekkimist ja loovutamist pandikirja üleandmise teel) Eesti asjaõigusseadus ei tunne. Olulisima muudatusena võib siin tõenäoliselt välja tuua pankrotiseaduse muutmise vajaduse, kuna pankroti korral ei oleks enam edaspidi emitendi võlausaldajatel nõudeõigust pandikirjade tagatisvara osas, mis on emitendi muust varast eraldatud. See on ka üks pandikirjade kontseptsiooni keskseid kohti, mis aitab tagada investoritele pandikirjade suuremat usaldusväärsust ning kõrgemaid reitinguid. V. MÄÄRATLETUD MÕJUD Kavandatav meede nr 1: Kehtestatakse regulatsioon pandikirjade emiteerimiseks 1.1. Mõju tervikuna: keskmine Krediidiasutustele kehtestatakse täiendav tegevusloa regulatsioon, mille nõudeid tuleb täita pandikirjade emiteerimiseks. Samas ei ole pankade puhul võrreldes juba praegu krediidiasutuste seaduse kehtestatud nõuetega lisanduva halduskoormuse hulk väga suur. Lisaks peavad krediidiasutused täitma täiendavaid nõudeid, et tagada pandikirjade piisav kaetus alusvaraga. Selleks tuleb emitendil kehtestada vastavad protseduurid, luua tagatisvara register, jälgida piisava tagatisvara olemasolu lähtuvalt kehtestatud tingimustest ja määrata pandikirjaportfellile kontroller, kes regulaarselt, näiteks paari kuu tagant, kontrolliks alusvara vastavust seaduse nõuetele. Antud regulatsiooni täitmisega kaasnevad emitendile täiendavad kulud. Eestis on krediidiasutuste arv võrreldes teiste liikmesriikidega suhteliselt väike ning omakorda pandikirjade emiteerimisega hakkavad neist alguses tegelema tõenäoliselt vaid mõned. Samas oli näiteks kinnisvaratagatisega eluasemelaenude maht Eestis 2015.a märtsi lõpu seisuga Eesti Panga andmetel 5,8 mlrd EUR, mille täielik konverteerimine pandikirjadeks, annaks olulise mõjuga tulemuse Mõju valdkond I Mõju laiemalt majandusele Avalduv keskmine mõju: Mõju Eesti majandusele võib olla üsna arvestatav. Samuti võib kaasneda arvestatav mõju ettevõtluskeskkonnale, kuna paraneb laenude rahastamisvõimalus, mis suurendab ka ettevõtete võimalusi laenusaamiseks Mõju valdkond II Mõju finantssektorile Avalduv keskmine mõju: Pankadele, investeerimisfondidele, kindlustusandjatele, jm potentsiaalsetele investoritele laienevad pandikirjade turuletulekuga investeerimisvõimalused, mis võimaldavad paigutada vahendeid likviidsematesse ning vähemriskantsetesse instrumentidesse, suurendades seeläbi ka finantsstabiilsust ning finantssektori ettevõtete pankrotistumise riski. 9

10 1.4. Mõju valdkond III Mõju riigiasutuste korraldusele ja avalikule sektorile (riigieelarvele) tervikuna Avalduv keskmine mõju: Meetmega kaasneb mõju eelkõige Finantsinspektsioonile. Finantsinspektsioonile kaasneb täiendav järelevalvekohustus seoses pandikirjade tegevusloa regulatsiooniga. See täiendaks praegu juba kehtivat järelevalvekohustust krediidiasutuste üle ja tooks ilmselt emitendile kaasa ka täiendavate andmete esitamise Finantsinspektsioonile. Esitatavate andmete arv samas ei kasvaks ilmselt oluliselt võrreldes juba krediidiasutuste järelevalve raames esitatavate andmete hulgaga Mõju valdkond IV 1.6. Mõju valdkond V Sotsiaalne mõju Avalduv mõju: väike/keskmine Mõju õigusruumile Avalduv otsene mõju: keskmine Otsene sotsiaalne mõju on väike. Samas parandab pandikirjade kaudu emitentide laenude rahastamise võimaluste suurendamine tõenäoliselt kodulaenu võtjatele laenutingimusi, mis aitab kodulaenu võtvate leibkondade eluasemekulusid kahandada (kuna langetab potentsiaalselt kodulaenude intresse) ning enam kättejääva raha abil suurendada säästmist ja tarbimist. Õigusruumi mõistes on tegu olulise õigusaktiga, mis võimaldab hakata Eesti õiguse alusel emiteerima rahvusvahelise praktika tunnustatud põhimõtetele vastavaid pandikirju. Nende emiteerimine sellisel kujul ja tingimustel, mis võimaldaks nende kõrgema usaldusväärsuse tagamist, ei ole Eestis antud õigusliku regulatsiooni puudumisel seni võimalik olnud. Sellega kaasneb ühtlasi pankrotiseaduse muutmine, millega tunnustatakse pandikirjade ühte usaldusväärsust suurendavat alustala, ehk pankroti korral pandikirjade alusvara eraldatust muust pankrotivarast ja seega investoritele suurema kindlustunde pakkumist (vt järgmist punkti). Olulisus Ulatus: keskmine Sihtrühma suurus: keskmine (mõjutab kõiki panku) Sagedus: keskmine Ebasoovitavate mõjude risk: väike/keskmine Kavandatav meede nr 2: Reguleeritakse emitendi maksejõuetuse korral pandikirjade tagatisvara eraldamine muust emitendi varast 2.1. Mõju Mõju laiemalt Avalduv mõju: Emitendi pankroti korral puudub teistel valdkond I majandusele väike võlausaldajatel pandikirjade tagatisvara osas nõudeõigus. Määratakse eraldi tagatisvara 10

11 haldur, kes tagatisvara lähtuvalt kehtestatavatest tingimustest edasi haldab. See mõjutab pankroti korral võlausaldajate poolt nende nõuete rahuldamist. Selliste juhtumite hulk ei saa aga samas eeldatavasti olema kuigi suur Mõju valdkond II 2.3. Mõju valdkond III Mõju finantssektorile Avalduv mõju: keskmine Mõju õigusruumile Avalduv otsene mõju: keskmine Finantssektori osapooltele suurendab antud meede pandikirjade turuletuleku näol võimalusi õigusaktidega ettenähtud likviidsusnõuete täitmiseks ning kahandab stabiilsete investeeringute tõttu pankrotistumise ohtu. Mõjutab potentsiaalselt kõiki finantssektori osapooli, kelle hulk võrreldes teiste riikidega ei ole aga väga suur. Regulatsiooniga kaasneb pankrotiseaduse muutmine, millega loetakse pankroti korral pandikirjade alusvara eraldatuks muust pankrotivarast. See on oluline põhimõtte, mis on vajalik pandikirjadele rahvusvaheliselt tunnustatud piisava usaldusväärsuse tagamiseks pankrotivarast eraldamise on ühe olulise ühtse hea praktika põhimõttena välja toonud ka EL pangandusjärelevalve asutus oma a seisukohas Euroopa Komisjonile. 20 Olulisus Ulatus väike Sihtrühma suurus keskmine Sagedus väike Ebasoovitavate mõjude risk väike Kavandatav meede nr 3: Emitendid peavad tagama pandikirjade piisava tagatuse tagatisvaraga Mõju Mõju laiemalt Avalduv mõju: Tagatisvara väärtus peab olema emitendile valdkond I majandusele väike selge, mille tarvis on vajalik tagatisvara hindamine. Sellega kaasneb kinnisvara hindajate töömahtude suurenemine. Arvestades juba praegu kinnisvara hindajate poolt kinnisvara tagatisega laenude väljastamisel tehtavat tööd ei ole suurene nende töö väga olulises mahus Mõju valdkond II Mõju finantssektorile Avalduv mõju: väike Pandikirjade emitentidele kaasnevad mingil määral täiendavad kohustused tagatisvara hindamiseks. Tagatisvara algne hindamine tehakse juba praegu laenude väljastamisel. Seega on olulisem osa tööst juba tehtud. Täiendavate kohustustega ei kaasne olulist koormuse kasvu

12 3.3. Mõju valdkond III Mõju riigiasutuste ja kohalike omavalitsuse asutuste korraldusele, kuludele ja tuludele Avalduv väike mõju: Tagatisvara haldur nimetatakse ametisse Finantsinspektsiooni ettepanekul kohtu poolt, Seega kaasneb siin kohtule täiendav ülesanne, mis ei too aga ilmselt kaasa olulisi täiendavaid protseduure. Olulisus Ulatus: väike Sihtrühma suurus: keskmine Sagedus: väike Ebasoovitavate mõjude risk: väike Edasine täiendav analüüs: Miks ei pruugi mõjud tervikuna olla suured ja halduskoormus on pigem väike: Täiendavat analüüsi vajavad eelkõige regulatsiooni pankrotiõigusega seonduvad mõjud ning emitentidele kaasnevate kuludega seonduvad mõjud. Nende osas on kavas konsulteerida kahepoolselt erinevate sihtgruppide esindajatega konkreetsete teemalõikude täpsemaks analüüsimiseks. Mitte väga suur mõju tuleneb eelkõige mõjutatavate sihtrühmade suurusest ja eeldatavate pandikirjade tehingute mõõdukast arvust. Samuti ei suurene regulatsiooni kehtestamisel oluliselt regulatsiooni alla käivate isikute halduskoormus, arvestades panganduse valdkonnas juba praegu kehtestatud reegleid. VI. EELNÕU VÄLJATÖÖTAMISE VÕIMALIK AJAKAVA 1. Käesoleva väljatöötamiskavatsuse kooskõlastamine 2016.a. I. kvartal 2. Eeldatav eelnõu ettevalmistamine a. II III kvartal 3. Eeldatav eelnõu esitamine avalikule konsultatsioonile a. IV. kvartal 4. Õigusakti eeldatav vastuvõtmise aeg a. II. kvartal 6.1. Kaasatavad valitsusasutused ja valitsusvälised organisatsioonid Käesolev väljatöötamiskavatus esitatakse arvamuse avaldamiseks Justiitsministeeriumile, Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumile, Finantsinspektsioonile, Eesti Pangale, Eesti Pangaliidule, Eesti Fondihaldurite Liidule, Eesti Kaubandus- ja Tööstuskojale, Tallina Börsile, Eesti Kindlustusseltside Liidule, MTÜ-le FinanceEstonia, Ettevõtluse Arendamise Sihtasutusele, Eesti Arengufondile, Eesti Eraja Riskikapitali Assotsiatsioonile ning Eesti Advokatuurile Vastutavate ametnike nimed ja kontaktandmed Käesoleva väljatöötamiskavatsuse on koostanud Rahandusministeeriumi finantsturgude poliitika osakonna juhataja Thomas Auväärt (tel , ja sama osakonna nõunik Valner Lille (tel ; 12

13 LISA 1 Eesti väärtpaberi-, pensionifondide, hoiuste, eluasemelaenude ja elamukinnisvara turg 1. Eesti väärtpaberiturg Ettevõtete ja seeläbi ka riigi seisukohast on oluline finantsturgude tasakaalustatud areng, mis tähendab, et sõltuvalt vajadustest on ettevõtetel võimalik saada vahendeid kas pankadest või kaasata kapitali kapitaliturult. Ehk teisisõnu peaks olema tagatud finantseerimisallikate mitmekesisus. Võrreldes nn vanade EL liikmesriikidega võib kogu Eesti kapitalituru ökosüsteemi pidada kujunemisjärgus olevaks. Eestis ei ole veel välja kujunenud laiapõhjalist investorite keskklassi, pikaajalise kogemusega riskikapitali fondivalitsejaid ja väga palju suure ühingujuhtimiskogemusega ettevõtjaid. Pangandusturu väliselt Eesti ettevõtted väga palju omakapitali ei kaasa. Ka Eesti reguleeritud väärtpaberiturg ehk väärtpaberibörs on nii mahu kui ka aktiivsuse poolest väike. Emiteeritud võlakirjade ja börsil noteeritud aktsiate kogukapitalisatsioon SKPsse on Eestis võrreldes teiste EL liikmesriikidega üks väiksemaid EL-s (vt joonist nr 1), moodustades aasta augusti lõpu seisuga 2,3 miljardit eurot ehk 12% SKPst. Joonis 1. EL liikmesriikide börsikapitalisatsioon (% SKPst), 2013.a. lõpu seisuga (*2012.a. lõpu seisuga). Allikas: Komisjon Eesti Panga andmetel on Eesti võlakirjaturg juba taasiseseisvumise ajast alates olnud väga väike ning viimasel viiel aastal on turu passiivsus märgatavalt süvenenud3. Uusi võlakirju on emiteerinud vaid 13

14 üksikud ettevõtted ja kohalikud omavalitsused. Emiteeritud võlakirjade kogumaht moodustas aasta juuni lõpus 588 miljonit eurot ehk 3% SKPst, Euroopa Liidu riikide seas kõige vähem (vt järgmist joonist). Eesti võlakirjaturul ei ole riigivõlakirju: Eesti keskvalitsus ei ole viimase 15 aasta jooksul emiteerinud ühtegi võlakirja. Joonis 2. Emiteeritud võlakirjade kogumaht detsembris Seega on võlakirjade turg Eestis kokku kuivamas ning vajaks elavdamist, millele aitaks kindlasti kaasa uute toodete, nagu pandikirjad, turule toomine. Tallinna börsi Balti võlakirjade nimekirjas on hetkel üksnes üks võlakirjaemitent. Pandikiri on käsitatav kui eriliigiline võlakiri, mida oleks võimalik ka väärtpaberibörsil noteerida. 2. Pensionifondid Rahvusvaheliselt peetakse pensionifondide vahendeid üheks oluliseks pikaajalise kohaliku kapitali allikaks. Mujal maailmas mängib pensioniraha väga olulist rolli institutsionaalse kapitali formeerumisel, olles sageli ankurinvestoriks nii kapitalituru tehingutes kui erinevates sektoritele- või varaklassidele põhinenud fondides (nt riskikapitalifondides, kinnisvarafondides, aktsiafondides jne). Pensionifondide varadest on Eestisse täna otse investeeritud suhteliselt vähe võrreldes teiste riikidega (vt joonist nr 1). Kui jätta välja hoiused, siis ainult 5,4%. See sisaldab otse investeeringuid aktsiatesse ja võlakirjadesse, kinnisvarasse ning ligikaudselt ka teiste fondide kaudu tehtud investeeringuid Eesti aktsiatesse, võlakirjadesse ja kinnisvarasse. Mitmetes nn vanades EL liikmesriikides on aga kodumaiste investeeringute osakaal pensionifondide portfellist oluliselt suurem. Järgmisel joonisel on näha, et see küündib paljudes riikides üle poole. Siiski ei ole nii täpselt teada, kas teiste alltoodud riikide puhul on ka hoiused võetud kodumaiste investeeringutena arvesse või mitte. Lisaks võib kodumaale investeerimise osakaalu oluliselt mõjutada ka see, et mitmetes riikides moodustavad märkimisväärse osa kodumaistest investeeringutest valitsuse võlakirjad. 21 Allikas: Eesti Panga finantsstabiilsuse ülevaade 2/

15 Üheks põhjuseks, miks pensionifondide raha suhteliselt vähe Eestisse investeeritakse on väidetavalt sobilike instrumentide vähesus Eestis. Pandikiri oleks üks sobivamaid nö kodumaiseid instrumente, kuhu võiks pensionifondide raha paigutada. Joonis 3. Pensionifondide investeeringud koduturule (2013. aasta lõpu seisuga, % varadest) ,4 98, ,1 87,4 84,4 78,6 76,2 74,5 72, ,3 60,5 60,2 58,8 57, ,5 35,4 25,5 0 Allikas: OECD, Pension Markets in Focus 3. Hoiuste ja eraisikute laenude mahud Viimastel aastatel on hoiuste mahud pankades märgatavalt kasvanud. Samas on hoiuste intressimäärad langenud väga madalale tasemele, mis tähendab, et nende reaaltootlus on negatiivne. Üheks põhjuseks on kindlasti napp investeerimisinstrumentide valik, mis oleksid ettevõtete ja eraisikute jaoks sobiliku riskiga. Pandikirjade turule tulek oleks üks potentsiaalseid võimalusi võlakirjatoodetesse senisest enam investeerida. Joonis 4. Hoiuste mahud (mln ) 22 Vastavalt Finantsinspektsiooni andmetele moodustasid suurima osa hoiustest aasta 30. juuni seisuga äriühingute paigutused osakaaluga 44% koguhoiustest ning kogumahuga 6,8 miljardit eurot. Valdav osa ehk 89% äriühingute hoiustest olid nõudmiseni ja üleööhoiused mahuga 6,0 miljardit eurot, 22 Allikas: Finantsinspektsioon 15

16 11% tähtajalised ja säästuhoiused mahuga 0,8 miljardit eurot. Eraisikutele kuulus 6,2 miljardi euroga 40% hoiustest, millest nõudmiseni ja üleööhoiused moodustasid samuti suurema osa ehk 4,1 miljardi euroga 66% eraisikute hoiuste kogumahust. Tähtajalised ja säästuhoiused moodustasid 33% ehk 2,1 miljardit eurot ning investeerimis- ja muud hoiused 0,1 miljardit eurot. Järgmine joonis illustreerib, milliseid laene ja kui suures mahus on eraisikud võtnud. Sisuliselt oleks võimalik valdav osa eluasemelaene nö konverteerida pandikirjadeks (ca 6,1 mlrd eurot). Joonis 5. Eraisikute poolt võetud laenud (mln ) Elamukinnisvaraturg ja eluasemulaenud Eesti Panga finansstabiilsuse ülevaate kohaselt kallinesid Eesti kinnisvaraturul aasta esimesel poolel kõige enam korteritehingud, mis moodustavad ligikaudu poole kinnisvaratehingute kogumahust. Töötajate jaoks soodne tööturu seis ja kiire palgatõus toetasid nõudlust eluasemete järele: korterituru aktiivsus aasta alguses suurenes. Aasta esimeses kolmes kvartalis elavnes korteriturg kõige enam Tallinnas, kus tehti möödunud aasta sama ajaga võrreldes 16% rohkem tehinguid. Mujal Eestis suurenes tehingute arv vähem, 4%. Tallinna korterite tehingu mediaanhind tõusis maaameti andemetel aasta kolmandas kvartalis aasta võrdluses 7,6%, mujal Eestis 5,6%. Korterite hinnad tõusid ka teistes suurtes linnades, näiteks Tartus ja Pärnus. Lisaks nõudluse suurenemisele mõjutas keskmisi tehinguhindu ka see, et uute korterite osatähtsus tehingute koguarvus kasvas. Seda kajastab ka asjaolu, et juriidilised isikud on müünud rohkem kortereid eraisikutele. Need tehingud hõlmavad siiski lisaks uusehitistele ka muid kortereid. Juriidilised isikud müüsid selle aasta esimesel poolel Harjumaal eraisikutele 35% rohkem kortereid kui aasta varem. Koos kinnisvara hindade tõusuga on aktiivsemaks muutunud ka eluasemete arendus. Uute eluruumide rajamiseks anti Tallinnas aasta teisel poolel ja aasta alguses välja varasemast rohkem ehituslubasid. Lisaks alustati väljastatud ehituslubade arvuga võrreldes enamate uute eluruumide ehitust. Seni kasutamata ehitusload on seega võetud tänu kinnisvara hinna tõusule nüüd kasutusse. Eluruumide rekonstrueerimine on samuti suurenenud. Kuigi majapidamiste sissetulekud kasvasid hoogsalt, halvenes aasta esimesel poolel veidi korteritehingute mediaanhinna ja keskmise brutokuupalga suhtarv, kuna kinnisvara hindade tõus oli palga omast kiirem. Ehkki kinnisvaraturg on elavnenud, ei ole laenuga finantseeritud kinnisvaratehingute 23 Allikas: Finantsinspektsioon 16

17 osakaal tehingute koguarvus eriti muutunud. Kinnisvara hindade tõusu toetavad ettevaates suhteliselt tempokas palgatõus ja madalad intressimäärad, kuid pakkumise suurenemine peaks eluasemete hinna tõusu mõningal määral pidurdama. Joonis 6. Eluaseme kinnisvaratehingute maht ja eluasemelaenude käiv Allikas: Eesti Panga finantsstabiilsuse ülevaade 2/

18 LISA 2 Pandikirjade statistika Joonis 7. Pandikirjade reguleeritus Euroopas 2013.a detsembri seisuga Allikas: ECBC Covered Bond Factbook 2014 Joonis a lõpu seisuga väljastatud pandikirjad (mln EUR) Allikas: ECBC Covered Bond Factbook

19 Joonis 9. Hüpoteegiga tagatud pandikirjade osakaal kodulaenudest (residential mortgage loans) Allikas: ECBC Covered Bond Factbook 2014 Joonis 10. Pandikirjade globaalne emiteerimine erinevates riikides (mlrd EUR) Allikas: Euroopa Komisjoni pandikirjade avalik konsultatsioon Joonis 11. Pandikirjade (vasakul) ja riigivõlakirjade (paremal) intressimäärad (yields) Allikas: Euroopa Komisjoni pandikirjade avalikule konsultatsioonile lisatud majandusliku analüüsi paber

20 Joonis 12. Pandikirjad Saksamaal Allikas: ECBC Covered Bond Factbook

21 LISA 3 Pandikirjade seaduse eelnõu kavand PANDIKIRJADE SEADUS (sisukord) 1. peatükk ÜLDSÄTTED 1. Seaduse reguleerimisala 2. Seaduses kasutatavad mõisted 3. Tegevusluba 4. Järelevalve 5. Pandikirjade nime kaitse 2. peatükk PANDIKIRJADE EMITEERIMINE 1. jagu Pandikirjade emiteerimise üldised tingimused 6. Pandikirjade pakkumine 7. Pandikirjade kohustuslikud tingimused 8. Pandikirjade tagamise põhimõtted 9. Ületagatis ja asendustagatis 10. Pandikirjade tagatisregistri sisu, vorm ja pidamine ning isikuandmete kaitse 11. Tagatisvara kontroller 12. Kontrolleri õigused ja kohustused 2. jagu Nõuded pandikirjade tagatisele 1. jaotis Hüpoteekpandikirjade tagatis 13. Hüpoteekpandikirjade tagatis 14. Laenujäägi suhe laenu tagatiseks oleva vara väärtusesse 15. Vara kindlustuskohustus 16. Vara hindamise nõuded ja vara hindaja kvalifikatsioon 17. Segatud alusvaraga pandikirjade tagatis 2. jaotis Segatud alusvaraga pandikirjade tagatis 3. jagu Aruandlus ja riskijuhtimine 18. Riskijuhtimise üldpõhimõtted 19. Nõuded pandikirjadega seonduvale aruandlusele ning info avaldamisele 3. peatükk EMITENDI MAKSEJÕUETUS 1. jagu Tagatisvara arest ja pandikirjaportfelli eraldatus emitendi maksejõuetuse korral 20. Tagatisvara arest ja tasaarvestus 21. Pandikirjaportfelli eraldatus emitendi pankroti, moratooriumi ja likvideerimise korral 22. Pandikirjaportfelli eraldatus emitendi tervendamise korral 21

22 23. Tagatisvara halduri nimetamine 24. Tagatisvara halduri põhikohustused ja õigused 25. Järelevalve tagatisvara halduri üle 2. jagu Tagatisvara haldur 3. jagu Pandikirjaportfelli valitsemine 26. Tagatisvara halduri poolt tehtavad maksed ja tagatisvara üleandmine emitendi pankrotivarasse 27. Tagatisvara halduri tasu 28. Pandikirjaportfelli tervikuna võõrandamine 29. Pandikirjaportfelli pankrotimenetlus 30. Kohustuste rikkumine 31. Pädev menetleja 4. jagu Pandikirjaportfelli võõrandamine 5. jagu Pandikirjaportfelli pankrot 4. peatükk VASTUTUS 5. peatükk SEADUSE RAKENDAMINE 32. Pandikirjade emiteerimise tegevusluba krediidiasutustele 33. Laenu tagatiseks oleva kinnisasja hindamise nõuded 34. Laenu tagatiseks olevale kinnisasjale seatud hüpoteek 35. Tasaarvestuse piirang Rakendusaktid: - Pandikirjade ja nende tagatisvara nüüdispuhasväärtuse arvutamise kord - Pandikirjade tagatisregistri pidamise kord - Hüpoteegiga koormatud kinnisasja hindamise kord 22