EEREIF Eastern Europe Real Estate Investment Fund

Transcription

1 1/7 EEREIF Eastern Europe Real Estate Investment Fund Poolaasta tootlus: -4,23% Fondiosaku puhasväärtus: 9,27 Fondiosakute üldväärtus (NAV): I poolaasta Fondiosaku puhasväärtus vähenes esimesel poolaastal 4,23% võrreldes aasta jaanuarikuus avaldatud väärtusega. Fondiosaku uus puhasväärtus on 9,27 eurot. EEREIF-i varade kogumaht on 23,16 miljonit eurot ning varade keskmine finantsvõimendus on 7%. Peamised arengud Fond müüs aasta esimeses pooles enam kui 60% kõikidest varadest, mistõttu ei anna käesolev aruanne tavapärast ülevaadet rendituludest ning tegevuse puhastulu (NOI) väärtusest. Vastavad näitajad ilma vara täpse müügikuupäevata ei ole sobivad järelduste tegemiseks ega ka võrreldavad eelmiste perioodide tulemustega. Eeltoodust tulenevalt keskendume käesolevas aruandes varade likvideerimisprotsessi kirjeldamisele ning tulemuste kajastamisele. Tänaseks on fond väljunud kinnisvarainvesteeringutest 29,8 miljoni euro väärtuses (kombineeritud varade väärtus), mis moodustab u. 72% kõikidest fondi investeeringutest. Varad on müüdud väärtusega, mis on ligilähedane või suurem likvideerimisperioodi alguses raporteeritud varade bilansilisest väärtusest. Lisaks laekus aasta esimeses pooles fondile GILD Arbitrage võlakirjade lunastusmaksena 0,17 miljonit eurot. Fondivalitseja jätkab aktiivse müügitegevusega leidmaks ostjad portfellis veel alles olevale varale. Ootuspäraselt on keerulisemaks osutunud Bulgaaria maainvesteeringutele ostja leidmine ning eksisteerib tõenäosus, et vastavad varad müüakse bilansilisest väärtusest märkimisväärselt madalama hinnaga. Fondi likvideerimisprotsessi osas leiate täpsema ülevaate järgmistelt leheküljelt. Fondi varade maht: Kumulatiivne tootlus aasta baasil: 1,77% Keskmine poolaasta tootlus: 1,07% Positiivsete perioodide osakaal: 63,16% Varade finantsvõimendus: 7% Investeeringute arv: 8 Kolm suurimat investeeringut: 20%, 12%, 10% Bulgaaria 2,6% Leedu 4,9% Raha 43,8% Poola 9,5% Muud investeeringud 1,9% Arendusprojektid 6,4% Eesti 81,2% Rahavooprojektid 49,8% esimese poolaasta lõpus ei tellitud välist hindamist Fondi varade väärtusele. Vajadusel korrigeeriti investeeringute väärtusi juhatuse poolt vastavalt likvideerimisprotsessi käigus laekunud pakkumistele.

2 2/7 Fondi puhasväärtus (NAV) Alltoodud tabelis on lihtsustatud kujul kajastatud fondi puhasväärtuse arvutuse aluseks olevad konsolideeritud varad ja kohustused. Juhime siinkohal teie tähelepanu asjaolule, et fond ei konsolideeri tavapäraselt oma investeeringuid, seega ei ole järgnevas tabelis sisalduv info auditeeritud ning selle kajastamise ainsaks eesmärgiks on anda fondi osakuomanikele võimalus hinnata likvideerimisprotsessi oodatavat tulemust. Raha ja ekvivalendid Müümata kinnisvara (sisaldab Vladaja projekti võlakirju)* GILD Arbitrage võlakirjad Muud varad Saadud pangalaenud Muud kohustused Puhasväärtus (NAV) * sisaldab Kinomaja Sõprust, mille müügitehing toimus hinnaga 4,3 miljonit eurot 14. juulil.

3 3/7 Fondi likvideerimine Alljärgnevalt fondi likvideerimisnõustaja Seven Kinnisvarakonsultandid OÜ kokkuvõtte varade müügiprotsessist Pärast EEREIF-i likvideerimisprotsessi algust aastal valis fondivalitseja investoreid esindava järelevalvekomitee ühehäälse toetusega fondi varade müüginõustajaks sõltumatu nõustamisettevõtte Seven Kinnisvarakonsultandid OÜ (edaspidi Seven). Koostöös fondivalitsejaga viis Seven aasta septembris läbi kinnise enampakkumise fondi varadele, teavitades ligikaudu 200 potentsiaalset investorit. Enampakkumine fondi varadele viidi läbi kahes etapis pärast indikatiivsete pakkumiste vooru anti pakkujatele lisaaega andmeruumiga tutvumiseks ning võimalus suurendada varadele tehtud pakkumisi. Korrigeeritud pakkumiste põhjal valis fond välja parimad pakkujad, kellele anti eksklusiivsus ostueelse analüüsi läbiviimiseks (Due diligence) ning kellega sõlmiti eellepingud. Peamiseks kriteeriumiks parimate pakkumiste välja valimisel, arvestades fondi likvideerimistingimusi, oli pakkumise hind. Maksimaalse müügihinna saavutamiseks otsustati varade osas, millele ei laekunud aasta lõpuks rahuldavaid pakkumisi, korraldada aasta esimeses pooles uus enampakkumiste voor. Kuni uue enampakkumise läbiviimiseni, müüdi varasid fondi poolt määratud fikseeritud sihthinnaga, mis ületas esimesel enampakkumisel saadud pakkumiste väärtust. Fikseeritud hinnaga müües, anti eksklusiivsus ning võimalus tehingut teha kõigile, kes küsitud hinnaga pakkumise esitas. Ülevaade ettevalmistusperioodist (august-september 2013) Tulude ja kulude analüüs (üürnike koosseis, lepingute pikkus, võrdlus turuhindadega), üürilepingute kontroll, riskide kaardistamine Väärtust suurendavate võimaluste analüüs Müügistrateegia koostamine Valitud varade osas väärtust suurendavate tegevustega alustamine Investorite nimekirja koostamine Müügimaterjalide koostamine (tutvustav info, infomemorandumid, müügiprotsessi tingimused) Lepinguprojektide koostamine Andmeruumi ettevalmistamine Ülevaade müügi- ja analüüsiperioodist (oktoober 2013 juuni 2014) Potentsiaalsete investorite kaardistamine, kohtumised investorite ja pankadega Müügimaterjalide edastamine u. 200 investorile Objektikülastused investoritele Lisainfo jagamine ja küsimustele vastamine Väärtust suurendavate tegevustega jätkamine Pakkumiste kogumine Pakkumiste analüüs, läbirääkimised pakkujatega Parimate (kõrgeimate) pakkumiste välja valimine; sihthinna määramine varadele, mis ei saanud rahuldavaid pakkumisi Ostueelse analüüsi läbiviimine (Due diligence) (parimatele pakkujatele/ fikseeritud hinda pakkunud investoritele); eellepingute allkirjastamine Vara või osaluse ostu-müügilepingute sõlmimine Tehingute sõlmimine (closing)

4 4/7 EEREIF-i varade hetkeseis (juulis 2014) Varad (1) Hetkeseis Müügihind vs. bilansiline väärtus (2) Telliskivi Loomelinnak Estero Projekt Madara Maja Kommentaar 43% üle BV Müüdi parimale pakkujale Ei avalikustata Müüdi parimale pakkujale Šveitsi maja 11% üle BV Müüdi sihthinnaga Mindaugo Namai = BV Müüdi sihthinnaga Kinomaja Sõprus 9% üle BV Müüdi sihthinnaga PIG Nemuno Panorama Järveotsa Keskus Eelleping sõlmitud Läbirääkimised jätkuvad 2% alla BV (3) Müüdi sihthinnaga 23% alla BV Parim pakkuja teises pakkumisvoorus Enampakkumised toimusid oktoobris 2013 ja mais 2014, rahuldavaid pakkumisi ei Balti Kett laekunud (1) aasta mais leppisid fondivalitseja ja Seven kokku teatud varade eemaldamise müügimandaadi lepingust (Mramor Park ja Milo Investments) (2) Bilansiline väärtus (BV) tähistab vara bilansilist väärtust likvideerimisprotsessi alguses (3) Lõplik müügihind võib suureneda teatud eeltingimuste täitmisel. Fondijuhi täiendav kommentaar Seven Real Estate Advisors il puuduvad kohalikud esindused Bulgaarias ja Poolas ning likvideerimisperioodi esimese üheksa kuu jooksul ei toimunud fondi sealasuvate varade müügiprotsessis märkimisväärseid arenguid. Eeltoodust tulenevalt sõlmis EEREIF Management müüginõustajaga 5. mail lepingu lisa, mille kohaselt asus fondivalitseja koos kohalike koostööpartneritega ise juhtima varade müügiprotsessi Bulgaarias ja Poolas. Poolas võeti likvideerimisprotsessi juhtima kohalik kinnisvaraagentuur Axi Immo, kes on potentsiaalsetele investoritele saatnud välja uuendatud infomaterjalid ning esimesi pakkumisi ootame augustikuu lõpuks. Bulgaarias juhib varade müügiprotsessi koostöös kohalike maaklerite ning õigusabi firmadega tänane projektijuht Janek Balõnski. Maikuus viidi läbi avalikud enampakkumised Mramor Park (kuulub otse EEREIF-ile) ja Vladaja elamuarendusprojekti (EEREIF-ile kuulub projektist erinevate võlakirjade läbi u. 70%) varadele. Vaatamata enampakkumise ulatuslikule kajastamisele kohalikes kinnisvaraportaalides, ajalehtedes ning maaklerbüroodes, laekus enampakkumise tulemusena Vladaja projektile kaks pakkumist ning Mramor Park projektile ei laekunud ühtegi pakkumist. Parim pakkumine Vladaja projektile oli eurot. 23. juulil toimub Bulgaaria võlakirjaomanike esindajate koosolek, millel otsustatakse, kas Vladaja osas tehtud pakkumine aktsepteerida. Mramor Park i osas toimuvad hetkel eelläbirääkimised kolme potentsiaalse investoriga, kes erinevatel põhjustel enampakkumisel ei osalenud, kuid kaaluvad hetkel ostupakkumise esitamist.

5 5/7 Portfelli ülevaade Rahavoogu tootvad investeeringud Kinomaja Sõprus (Sefirius Invest OÜ, Eesti); meelelahutuskeskus Tallinna vanalinnas. Hoone on pikaajalise üürilepingu alusel täielikult välja üüritud ning hoone allüürnikeks on Kino Sõprus, Tallinna populaarseim ööklubi Hollywood ja kasiino. Vara müüdi 14. juulil. Pharmadule tootmishoone (Madara Maja OÜ, Eesti); aastal ehitatud tootmishoone koos kontoriruumidega Tallinna lähistel asuvas Jüri tööstuspargis. Vara müüdi 31. märtsil. BE Steel laohoonete portfell (Estero Projekt OÜ, Eesti; Mindaugo Namai UAB, Leedu; Milo Investments Sp. z o.o, Poola); fond on investeerinud kolme BE Group ile kuuluvasse tootmishoonesse Eestis, Leedus ja Poolas. Eestis ja Leedus asuvad varad on müüdud ning Poolas asuva vara müügiprotsess jätkub. Veiveriu 142B (Nemuno Panorama UAB, Leedu); tööstushoone koos kontoripindadega Kaunases, Leedus. Aasta alguses leiti alates aasta septembrist tühjana seisnud hoonele uus üürnik, peale mida alustati uuesti ka müügiprotsessiga. Parim pakkuja viib hetkel läbi vara ostueelset analüüsi. Järveotsa kaubanduskeskus (Järveotsa Keskus OÜ, Eesti); suure toidupoe ning mitme väiksema kauplusega kaubanduskeskus Õismäel, Tallinnas. Keskus, mille ankurüürnikuks on ICA Gruppi kuuluv Säästumarket, jätkab madala vakantsuse, heade külastatavuse näitajate ning tõusva renditasemega. Vara müügiprotsess jätkub. Šveitsi Maja (SR Baltic Real Estate OÜ, Eesti); A-klassi büroohoone Tallinna kesklinnas. Aasta esimeses pooles vähenes hoones vakantsus, mistõttu õnnestus vara müüa maikuu lõpus 10,2 miljoni euroga ettevõttele, milles EEREIF-i fondivalitsejale, AS ile EEREIF Management, kuulub 51%-line osalus.

6 6/7 Telliskivi Loomelinnak (Telliskivi Maja OÜ, Eesti); mitme kasutuseesmärgiga kinnisvarakompleks Tallinna vanalinna läheduses. Vara müüdi käesoleva aasta veebruaris rootsi investorile hinnaga 4,8 miljonit eurot. Vastavalt müügilepingule vastutab fond Vaba Lava teatrimaja arendusprojekti valmimise eest ning hoone üleandmine on planeeritud 18. augustiks Maa- ja arendusprojektid Balti Kett (Balti Kett OÜ, Eesti); logistikakeskuseks sobiv maatükk, mis asub Lehmjas, 10 kilomeetri kaugusel Tallinnast. Detailplaneeringu kohaselt on krundi ehitusõigus kokku m 2 ning fondivalitseja meeskond jätkab asukoha pakkumist potentsiaalsetele tootmis- ja logistikaettevõtetele. Vara müügiprotsess jätkub. PIG (Pajurio Investiciju Grupe UAB, Leedu); m 2 suurune kaubanduspindade arenduseks sobiv maatükk Klaipedas, Leedus. Vara müüdi 31. märtsil hinnaga 2,9 miljonit eurot. Tehingu tingimuste kohaselt võib vara müügist laekuda täiendavad kuni eurot juhul, kui arenduseesmärgid tulevikus saavutatakse. Mramor Park (endine Delta Marina EOOD, Bulgaaria); Mramori tööstuspargi osaline arendamine Sofia lähistel Bulgaarias. Ligi pool Mramori külas asuvast fondile kuuluvast põllumajandusmaast on muudetud potentsiaalseks tööstusmaaks ning vastava maa osas on alustatud detailplaneeringu kehtestamist. Käesoleva aasta esimeses pooles kinnitas Sofia linnavalitsus ala detailplaneeringu ning peale mõningaid administratiivseid tegevusi, loodab fondivalitseja saada kinnituse planeeringu kehtestamise kohta käesoleva aasta septembrikuus. Vara müügiprotsess jätkub (täiendav info lk 3). Vladaja võlakiri (Vladaja OÜ ja Bulgaaria Võlakirjade OÜ võlakirjad, Bulgaaria); elukondliku kinnisvara arendusprojekt Sofia lähistel asuvas Vladaya külas Bulgaarias. EEREIF kontrollib u. 66%-list osalust projektist aasta teises pooles aktsepteeris kohalik omavalitsus detailplaneeringu algatamise taotluse ning käesoleva aasta esimeses pooles esitati omavalitsusse infrastruktuuri ettevõtetelt saadud kooskõlastused algatatud detailplaneeringule. Vastavalt mais ja juunis laekunud pakkumistele, otsustavad võlakirjaomanikud juulis kas ja mil moel projekt müüakse. Riskikapitalifondi GILD Arbitrage võlakirjad; EEREIF-ile kuulub Riskikapitalifondi GILD Arbitrage võlakirja. Aasta esimeses pooles laekus EEREIF-ile GILD Arbitrage võlakirjade põhiosa ja intresside lunastusmaksena kinoketi Cinamon müügist laekunud 172,036 eurot. GILD Arbitrage on likvideerimas ka teisi portfellis olevaid varasid, mistõttu ootab fondivalitseja peagi täiendavat lunastusmakset. Riskikapitalifondi varade müügi korral, mis ei ole EEREIF-ile panditud, laekub EEREIF-ile proportsionaalne osa müügisummast (hetkel u. 9,5%), millele lisandub EEREIF-ile panditud varade müügist laekuv müügisumma täies ulatuses (Bulgaaria kinnisvarainvesteeringud).

7 7/7 Käesolev EEREIF-i (Eastern Europe Real Estate Investment Fund) poolaasta ülevaade on mõeldud üksnes EEREIF-i investoritele ning selle sisu avalikustamine või edastamine kolmandatele isikutele (sealhulgas meediale) võib oluliselt kahjustada nii fondi kui investorite huve ning on seega lubatud vaid fondivalitseja kirjaliku nõusolekuga. Poolaasta ülevaade on üksnes informatiivne ning tegemist ei ole EEREIF-i Osakute pakkumisega. Samuti ei ole ülaltoodud informatsioon tõlgendatav EEREIF-i Osakute ostu-, müügi- või hoidmise soovitusena. EEREIF-i investeeringuid mõjutavad mitmed riskid, sealhulgas valuutakursi liikumised, poliitilised ja majanduslikud muutused ning tururiskid. Eeltoodud informatsioon võib muutuda igal ajahetkel ilma eelneva teavitamiseta tulenevalt majanduslikest, turupõhistest või muudest tingimustest, mistõttu ei tohiks käesolevat poolaasta ülevaadet käsitleda kui soovitust mistahes edasisele tegevusele. AS EEREIF Management ei garanteeri, et siin avaldatud informatsioon on ajakohane ja täielik. Investeerimisotsuste tegemisel tuleks tutvuda EEREIF-i tingimustes ja prospektis avaldatud infoga. Käesolevas dokumendis kasutatakse mõisteid samas tähenduses nagu fondi tingimustes ja prospektis. Arvesse tuleb võtta, et ajalooline tootlus ei garanteeri tootlust tulevikus. Kõikide maksustamisega seotud küsimuste eest vastutab investor. Informatsioon antud dokumendis ei ole tõlgendatav fondiosakute märkimis- või müügipakkumisena USAs, Kanadas, Austraalias, Jaapanis või muudes riikides ja jurisdiktsioonides kus fondiosakute pakkumised on keelatud või piiratud asjakohaste seaduste sätetega.