2.3 Riadenie a facility manažment pre energeticky efektívne budovy (Vranayová)

Transcription

1 2.3 Riadenie a facility manažment pre energeticky efektívne budovy (Vranayová) Najčastejšie skloňovaným slovom v súčasnosti je slovo kríza. Jej vplyv možno pozorovať aj v oblasti správy budov. Organizácie, ktoré sú situované v budovách, hľadajú možnosti zníženia prevádzkových nákladov. Jednou z možností ich zníženia je úspora nákladov na energiu, ktoré tvoria až 70 % z celkových prevádzkových nákladov. K slovu sa tak dostáva facility management ako efektívna forma riadenia technickej správy. Úlohou facility managementu je v rámci technickej správy zabezpečovať bezporuchovú prevádzku a údržbu technických a technologických zariadení, čiže dosiahnuť energetickú efektívnosť Stav výskumu a vývoja v krajinách EÚ Efektívnosť v širšom slova zmysle vyjadruje stupeň dosiahnutia plánovaného účelu. V prípade budovy je účelom energetickej efektívnosti (efektom) zníženie spotreby energie, spojenej so znížením nákladov na energiu pri rovnakej alebo vyššej kvalite pracovného prostredia (organizácie, spoločnosti) alebo prostredia bytov (bytové domy). Jedným z podmieňujúcich faktorov na docielenie daného účelu je aplikácia facility managementu v subjektoch (spoločnostiach, organizáciách, bytových domoch). Z aspektu energetickej efektívnosti budovy nachádza facility management uplatnenie vo dvoch časových horizontoch: 1. prípravná (projektová) etapa stavby, 2. etapa užívania budovy. Prípravná (projektová) etapa Vo fáze koncipovania architektonicko-stavebného riešenia budúcej podoby budovy je príležitosť optimalizovať potrebu energie a budúcu výšku nákladov, spojených s jej spotrebou (prevádzkové náklady). Architekt/projektant na základe požiadaviek investora/developera vypracuje projektovú dokumentáciu stavby, ktorá predurčuje budúce prevádzkové náklady. Technické parametre stavby, ktoré ovplyvňujú výšku prevádzkových nákladov, sú: dispozičné a priestorové riešenie, materiálové riešenie stavebných konštrukcií, technické vybavenie osvetlenie, klimatizácia, vykurovanie, zdravotnotechnické zariadenia. Percentuálne najvyšší podiel celkových prevádzkových nákladoch majú náklady na vykurovanie a chladenie (asi 65 %). Rozhodujúci vplyv na spotrebu energie na vykurovanie a chladenie má: priestorové riešenie budovy (kompaktnosť hmoty budovy), materiálové riešenie obvodových konštrukcií a otvorov (tepelné mosty, zasklenie okien), ktoré predurčuje energetickú náročnosť budovy a jeho prevádzkovú údržbu, technológia vykurovania (zdroj vykurovania). Spotrebu energie na vykurovanie a chladenie významnou mierou ovplyvňuje najmä riešenie technológie vykurovania a chladenia. Budúci správca budovy (poskytovateľ služieb facility managementu) v oblasti prevádzky zdrojov energie vie na základe svojich skúseností identifikovať a špecifikovať podmienky racionalizácie spotreby energie celkovo, ako aj odhadnúť možné nedostatky pri ich budúcej prevádzke (Tab. 14). Výsledkom spolupráce architekta/projektanta a facility manažéra by malo byť napr. optimálne zadanie pre návrh vykurovania a chladenia nielen z hľadiska technického a technologického, ale aj z hľadiska budúcej kvality prostredia, ktoré budova poskytuje (pracovné, oddychové, byty, atď.).

2 Tab. 14 Vzťah technických parametrov a prevádzkových nákladov Etapa užívania budovy Úlohou facility managementu v etape užívania budov je predovšetkým starať sa o bezporuchový chod technických a technologických zariadení, ktoré energiu vo fáze užívania budovy zabezpečujú. Za ich prevádzku a údržbu zodpovedá technická správa, ktorá je v zmysle STN EN súčasťou technickej infraštruktúry. Z aspektu energetickej efektívnosti budovy je významnou súčasťou facility managementu manažment energetickej efektívnosti (Obr. 95). Postupnosť manažmentu energetickej efektívnosti tvoria tri fázy: I. fáza facility manažér určitý čas sleduje a následne vyhodnocuje jestvujúci stav. Na základe výsledkov analýzy spracuje návrh racionalizačných technických opatrení, ktoré majú za cieľ optimalizovať náklady na energiu. Súčasťou návrhu je výpočet návratnosti vložených investícií; II. fáza implementácia opatrení; III. fáza efektívna prevádzka. Príkladom implementácie manažmentu môže byť energetická efektívnosť vykurovania. Facility manažér môže v prvej fáze na základe analýzy navrhnúť nasledovné opatrenia: inovácia zdrojov tepla, kombinovaná výroba tepla a elektriny, dodatočná tepelná ochrana stavebných konštrukcií zatepľovaním, zníženie únikov tepla cez okenné otvory dodatočným tesnením alebo ich výmenou, a iné. Po implementácii opatrení facility manažér sleduje a vyhodnocuje prijaté opatrenia. Systematické hodnotenie úrovne hospodárenia s teplom, sústav tepelných zariadení a hospodárnosti využitia tepla sú podmienkou zvýšenia miery efektívnosti využitia tepla. Obr. 95 Model manažmentu energetickej efektívnosti

3 V prípravnej fáze investičného procesu vo fáze projektovania budovy, sa má zabezpečiť energetická hospodárnosť, čím je v podstatnej miere určená energetická efektívnosť budovy. Projektant akceptovaním pripomienok facility manažéra, týkajúcich sa energetickej efektívnosti budovy, a ich zapracovaním do návrhu a projektu budovy môže prispieť k jej efektívnej správe vo fáze užívania budovy z hľadiska úspory energie. Pri existujúcich budovách je uplatnením energetického manažmentu implementáciou opatrení navrhnutých facility manažérom možné optimalizovať spotrebu energie pri dodržaní požadovaného štandardu priestorov pre užívateľov, čiže docieliť, aby budova bola energeticky efektívna. Technické zariadenia budov si vyžadujú vysoké investície. Keď sú plánované a spravované s dostatočnou pozornosťou vytvárajú optimálne podmienky pre užívateľov nehnuteľnosti. Vlastník nehnuteľnosti má za cieľ zachovať hodnotu zariadení z dlhodobého hľadiska a taktiež zaistiť dlhodobé výnosy z nehnuteľnosti, zlepšiť manažment nákladov a prenajímať nehnuteľnosť rovnakému nájomcovi na čo najdlhšiu dobu. Súčasťou technického facility managmentu sú: Plánovanie, výstavba a riadenie výstavby Údržba budov Údržba technických zariadení Nepretržité napájanie a vzduchotechnika Energetický manažment Poruchový manažment Ochrana pred požiarmi Nakladanie s nebezpečným odpadom Energetický management Neefektívne využitie energií má negatívny dopad nielen na ekologický systém, ale zvyšuje aj prevádzkové náklady. Na Slovensku vidíme obrovský potenciál na zníženie spotreby energií. Od optimalizovaného nákupu energií po monitoring spotreby energií sa ponúka široká škála prostriedkov na optimalizáciu. Analýza spotreby energií je základom pre každý optimalizačný proces. Je to prvý a najdôležitejší krok na ceste k nákladovo efektívnej dodávke energií. Pomocou tejto analýzy sa odkryjú všetky slabé stránky. Odborníci zabezpečia optimalizované služby pri zachovaní vysokej miery kvality, zlepšia ochranu prírody, zaistia nákup a vyhodnotenie všetkých energetických údajov a plánovanie nákupu energií. Expertíza Služby energetického manažmentu ako analýza trhu, výber dodávateľa, nákup, kontrola faktúr, monitoring spotreby a nákladový manažment Technické riešenia prevádzky, plánovanie a implementácia stavebných projektov Profesionálne energetické koncepty Presné analýzy Optimalizácia systémov Benefity Redukcia prevádzkových nákladov Optimalizácia spotreby energií Transparentnosť v nákladoch a spotrebe energií Spoľahlivé spracovanie, implementácia energetických konceptov

4 Dlhodobé zlepšenie v dodávok a spotreby energií Pevný základ pre technické a komerčné výpočty (napr. stanovenie nákladov spojených s nájmom) Efektívna prevádzka a pokles výpadkov Najmodernejšia technológia Inovatívne riešenia energetiky Informovanosť zamestnancov Údržba vykurovacích systémov ako súčasť facility managementu Zatepľovanie budov je krok k zníženiu energetickej náročnosti existujúcich i budovaných budov. V čase, keď sa ceny energií pohybovali na tridsatine súčasných cien, bolo ekonomicky neefektívne investovať vysoké náklady do kvalitných vykurovacích sústav a zatepľovacích systémov. V súčasnosti sú už z hľadiska možnosti financovať takéto projekty vytvorené priaznivejšie podmienky, a tak sa mnohé objekty zatepľujú, inštalujú sa termohlavice, kalorimetre a vymieňajú sa neefektívne zdroje tepla za modernejšie. Kde je úloha facility manažéra v tomto procese? Facility manažér by mal mať informácie z niekoľkých rokov prevádzky budovy, na základe ktorých by mal pre projektanta pripraviť kvalitné podklady k jeho návrhu. Pokiaľ sa dlhodobo eviduje energetická spotreba (napr. odberovými výkazmi) a súčasne existuje prehľad aj o teplotách vnútri budovy (prípadne aj na vybraných pracoviskách), potom má projektant prácu veľmi uľahčenú. Aj prehľad o fakturáciách iba niekoľko rokov naspäť pomôže. Facility manažér alebo technik budovy či správca by mali tiež podrobne poznať stavebný stav budovy, aby mohli upozorniť na slabé miesta existujúceho zateplenia. Úloha facility manažéra sa však nekončí poskytnutím podkladov pri príprave zateplenia a prestavby zdrojov tepla a klimatizácie (ani na klimatizáciu dnes v tejto súvislosti nesmieme zabúdať). Facility manažér sa musí stať partnerom, a ak je to potrebné, aj oponentom projektanta. Návrh musí posudzovať z hľadiska dlhodobej prevádzky, flexibility budovy pre prípad zmeny užívania a podobne. Facility manažér by mal poradný, akceptovateľný hlas po celý čas prípravy, stavby či prestavby. V realizačnej fáze navyše musí spolu s technickým dozorom projektanta aj investora ustrážiť kvalitu vyhotovenia. Okrem toho je zodpovedný za kompletnú dokumentáciu projekčnú a výrobnú dokumentáciu, návody, reklamačné protokoly a iné. Ak sa mu podarí získať ich v elektronickej podobe, budú neskôr lepšie spracovateľné. Facility manažér by mal byť po celú dobu realizácie aktívny a zriaďovať si bohatú fotodokumentáciu, a to najmä tých miest, v ktorých sa po ukončení prác technologické prvky zakryjú. Jeho úloha končí prevzatím prác kolaudáciou. Tým sa však začína hlavná činnosť prevádzkovanie objektu. Spravovanie vykurovacieho systému a tepelné hospodárenie v rámci facility managementu je obdobné ako v ostatnej infraštruktúre. Jeho súčasťou je niekoľko riadiacich procesov, ktoré musí facility manažér vykonávať: efektívne prevádzkovanie zariadenia, kvalitná a efektívna údržba zariadenia, sledovanie potrieb klienta a požiadaviek majiteľa (často nie sú v súlade), sledovanie ekologických parametrov, sledovanie a implementácia legislatívnych nariadení, hlásenie a výkazníctvo. Efektívne prevádzkovanie zariadenia

5 Zlučuje technické hľadisko a predstavy klienta. Technické hľadisko sa dá zvládnuť pomerne jednoducho. Situácia, aká môže nastať pri riešení problémov nespokojných majiteľov, je komplikovanejšia. Je to problematika síce všeobecne známa, ale veľmi sa o nej nediskutuje. Keď takáto situácia nastane, treba ju riešiť asertívnym, no klientsky orientovaným prístupom. Mnohé problémy sa eliminujú, ak sa facility manažérovi podarí napríklad presadiť inštaláciu kalorimetrov a zaviesť systém rozúčtovania podľa skutočne spotrebovaného tepla. Spotrebu môže zefektívniť automatizované riadenie, čo je síce významná investícia, ale z dlhodobého hľadiska má vysokú návratnosť. (Ak nie je prevádzka automatizovaná, odporúča sa minimálne zatvárať pri vetraní vykurovanie.) Treba zdôrazniť, že ak sa nezavedie systém pravidelného zaznamenávania všetkých parametrov, v strednodobom a dlhodobom horizonte budú chýbať informácie dôležité na efektívne rozhodovanie. V tejto oblasti sa vyskytuje množstvo slabých miest, ktoré sa zakrývajú kvalitným zvládaním okamžitých potrieb. Kvalitná a efektívna údržba zariadenia Jednou z priorít facility manažéra je riadenie údržby. Nejde len o povinné revízie a predpísané údržbové výkony. Tie sú samozrejmé a manažér v nich musí mať poriadok a prehľad. Kvalitná údržba so zakomponovaným know-how prevádzkovateľa objektu sa vyznačuje vyváženou pravidelnosťou vychádzajúcou z odporúčaní výrobcov. Prevádzkovateľ musí byť odborník, ktorý rozhoduje o množstve a frekvencii údržbových úkonov tak, aby boli dostatočne preventívne a ekonomické. Prevádzkovateľ bude mať tendenciu zvyšovať ich početnosť, čím sa bude znižovať riziko poruchy a súčasne zvyšovať príjem prevádzkovateľa za výkon. Ak sa však zavedie fixná platba, má, naopak, prevádzkovateľ tendenciu znižovať percento preventívnych úkonov, a tým šetriť vlastné náklady. Pre klienta to znamená jediné pripraviť si dôkladne zmluvu o úrovni služieb (Service Level Agreement SLA), vyžadovať od poskytovateľa včas a v dostatočnej hĺbke prepracovaný plán preventívnych úkonov na odsúhlasenie, tento plán prípadne preveriť nezávislým odborníkom (ak ho nemá klient v svojom tíme) a následne kontrolovať skutočné dodržiavanie plánovaných úkonov. Ak sa obe strany dohodnú, malo by sa znížiť percento havárií a mimoriadnych stavov. Aj na to musí byť klient pripravený a musí vyžadovať dôslednú prípravu na havarijné stavy, preverovať si to, vyžadovať report a vyhodnotenie vzniku havárie. To všetko a mnoho iných spadá do riadenia údržby. Sledovanie potrieb klienta a požiadaviek majiteľa Potreby a želania užívateľov sú jedným z najkontroverznejších parametrov riadenia interného prostredia budov. Vyhovieť želaniu dvoch pracovníkov, z ktorých jeden si želá vykúrenú miestnosť na 19 a druhý 24 C, je neriešiteľné. V praxi existujú aj prípady tzv. placebo riešení, keď správca budovy nainštaloval tajný ovládač samozrejme nezapojený, a teda nefunkčný, a povedal o ňom iba najväčším sťažovateľom. Tí si chodili tajne pridať/ubrať teplotu a boli spokojní. Skutočne na tento problém neexistuje iné riešenie než trpezlivá konverzácia s užívateľmi. Odmeraný prístup tu je úplne nefunkčný. Aj tak je potrebné tieto sťažnosti/želania evidovať a dlhodobo sledovať. Výsledkom môže byť korekcia štandardu, ktorá zníži nespokojnosť, a tým aj zvýši výkonnosť pracovníkov v ich základnej činnosti. Opačné želania však môže mať majiteľ, ktorý chce znížiť náklady na prevádzku. Tu sa začína politika facility managementu. Opäť neexistuje žiadne jednoznačné riešenie a prichádza k slovu kompromis. Veľmi závisí aj na schopnostiach facility manažéra, ako sa s touto situáciou vysporiada.

6 Sledovanie ekologických parametrov Problematika ekológie v posledných rokoch rezonuje zo všetkých strán. Záujmom každého je nevetrať, keď sa súčasne vykuruje, a nevypúšťať teplo von (používajú sa napr. systémy s rekuperáciou alebo kogenerátory), ustrážiť si množstvo škodlivín, ktoré systém vypúšťa (popol, freóny, vykurovacie substancie atď.). Dnešné predpisy toto úsilie napomáhajú, preto ich treba dodržiavať a zabezpečiť si systém interného riadenia. Sledovanie a implementácia legislatívnych nariadení Sledovanie rôznych noviel zákonov, nariadení a vyhlášok zaťažuje rutinný výkon správy, ale pre bezkonfliktné riadenie facility managementu je tento parameter významný. Musíme jasne definovať, kto to všetko v spoločnosti bude sledovať a jasne vymedziť kompetencie klienta aj poskytovateľa. Zaťaženie jednotlivých pracovníkov sa zníži, ak sú kvalitné zmluvy; výrazne sa eliminuje riziko pokút a represií zo strany štátu a verejných zložiek. Hlásenie a výkazníctvo Dnešné moderné informačné a komunikačné technológie (ICT) ponúkajú veľkú podporu pri rôznych činnostiach a je iba na škodu, ak ich klienti alebo poskytovatelia podceňujú. Umožňujú vyhodnotiť uplynulé obdobia a uskutočňovať podložené rozhodnutia. Systémy však musia spĺňať dva základné parametre: Jednoduchosť z hľadiska užívateľskej obsluhy. I keď ide o komplikované programy, voči užívateľom musia byť jednoduché a priateľské. Cieľom by malo byť zavedenie takého systému, ktorý nebude žiadne požiadavky (okrem havarijných prípadov) oznamovať telefonicky alebo predávať ústne, ale všetky požiadavky a potreby budú jednotliví pracovníci (bez výnimky) zapisovať do požiadavkového systému. Pracovníci si tak budú môcť overiť, v akom štádiu riešenia je ich pracovná úloha a facility manažér bude manažérom a nie iba telefonistom; za najdôležitejšie možno označiť zavedenie databázy, z ktorej sa dá vyťažiť množstvo informácií. Jednoduchosť systému. (Treba sa vyhnúť pozliepanine rôznych programov.): Správa vykurovacích a chladiacich systémov je jedným zo základov facility managementu. Ak klient aj poskytovateľ služieb facility managementu kvalitne prevádzkujú a riadia tieto systémy, je veľmi pravdepodobné, že budú rovnako kvalitne zvládať aj celú oblasť facility managementu. Efektívna správa budov s využitím riadiacich a slaboprúdových systémov Správa nehnuteľností prechádza významnou zmenou. Doteraz zvyčajne rutinná správa budov sa postupne transformuje na aktívne riadenie procesov efektívneho a spoľahlivého používania nehnuteľností, ktoré sprevádza čoraz častejšie poskytovanie servisu špecialistami a rušenie vlastných drahých prevádzkových zložiek na správu budov. Využívanie riadiacich a slaboprúdových systémov prináša do tohto procesu nezanedbateľné pozitíva. Výdavky na služby sa pri takomto efektívnom spôsobe správy budov zarátajú do nákladov, neviažu prostriedky na neproduktívne činnosti a uvoľňujú možnosti na vlastný rast. Zvyšuje sa flexibilita a dynamika. Ekonomická, technická a legislatívna stránka starostlivosti o nehnuteľnosti sa tým nemení, ale facility management sa obohacuje o ďalšie rozmery komplexnosť, technickú invenciu a vyššiu efektivitu. Úloha facility manažéra

7 Facility manažér by mal spravovať objekty hospodárnejšie, so znalosťou príslušných noriem a technických projektov a vybavenia zverených budov. Zároveň by mal monitorovať, analyzovať a vyhodnocovať náklady na vykurovanie a spotrebu všetkých druhov energií a médií a na výkony v budovách. S tým súvisí potrebná schopnosť plánovať, pripraviť prognózu vývoja cien a najmä znižovať náklady. Výhodou facility manažéra pri vykonávaní uvedených činností je, že môže využívať skúsenosti z porovnania viacerých dát z iných objektov. Vzhľadom na vývoj situácie na trhu palív a energií bude aktívna úloha správcu čoraz dôležitejšia, čo priamo súvisí aj s potrebou ohľaduplnosti k životnému prostrediu a s úsilím o trvalo udržateľný rozvoj. Adekvátne k meniacim sa podmienkam správcovia prehodnocujú nároky na všetky svoje nové produkty a služby. Ak nemajú vlastné vývojové a výrobné kapacity, orientujú sa na osvedčených výrobcov, ponúkajúcich inovatívne riešenia riadiacich systémov, komunikačných a informačných technológií, slaboprúdových systémov kontroly vstupu, kamerových systémov, EPS (elektrickej požiarnej signalizácie), PSN (poplachového systému narušenia) a ďalších. Očakávajú od nich, že im umožnia organizovať a riadiť správu zverených nehnuteľností efektívnejšie, s menším tímom ľudí, s prihliadnutím na špecifiká objektov a ich poslanie, že im pomôžu vytvoriť pre zákazníkov optimálne podmienky na hospodárne a spoľahlivé používanie ich nehnuteľností. Hľadajú u nich nástroje na riadenie, monitorovanie, ovládanie zariadení, kontrolu a nastavovanie ich prevádzkových parametrov, výstrahu pred kolíznymi situáciami, hlásenie rizík a krízových situácií, ochranu majetku zákazníka, nástroje na aplikovanie koncepcie znižovania prevádzkových nákladov, a to všetko s dôrazom na skorú návratnosť investovaných prostriedkov, a najmä záruku vysokej kvality vlastných technických a riadiacich činností. Uvedeným spojením sa správcovské činnosti dopĺňajú o využívanie riadiacich a slaboprúdových systémov. Ich dodávatelia umožňujú správcom optimálne a hospodárne prevádzkovať a využívať technickú infraštruktúru objektu a správca sa stará o inštalované systémy, pretože sú pre neho významným pomocníkom pri šetrnej prevádzke jednotlivých technológií a pri ich účelnom využívaní mu dávajú priestor na úspory zákazníkových i jeho vlastných nákladov. Moderné slaboprúdové systémy a systémy merania a regulácie ponúkajú širokú škálu systémov na zaistenie komfortu užívateľov a prevádzkovateľov budov. Rozsah ich nasadenia do veľkej miery determinuje účel, ktorý majú spĺňať, pričom hlavným cieľom je efektívnosť, preto treba zvážiť výšku prvotnej investície vo vzťahu k očakávaným úsporám. Riadiace systémy - Zníženie spotreby energií Systémy merania a regulácie ponúkajú priame úspory predovšetkým v podobe zníženia spotreby energií, napr. reguláciou kúrenia, chladenia, vzduchotechnických zariadení alebo osvetlenia priestorov. Poskytujú okamžitú a prehľadnú informáciu o stave regulovaných systémov či prípadnej poruche. Systémy môžu pomocou špeciálnych meteorologických staníc dostať informácie o rýchlosti a smere vetra, vonkajšej teplote, intenzite a smere slnečného žiarenia, a preto pružne a v predstihu reagovať na zmeny vonkajších parametrov. Meranie spotreby energií Ďalšou možnosťou využitia merania a regulácie (MaR) je meranie spotreby energií. Vo všeobecnosti môžeme merať spotrebu elektrickej energie, plynu, tepla/chladu a vody. Meranie spotreby prostredníctvom systému MaR môže výrazne prispieť k automatizácii prevádzkových procesov, a tým k úspore personálnych nákladov pri správe budovy, keďže údaje o spotrebe médií sú k dispozícii odbornej obsluhe priamo na počítači centrálneho riadiaceho pracoviska, prípadne cez vzdialený prístup lokálnou sieťou alebo internetom.

8 Odborný pracovník nemusí zdĺhavo obchádzať každé jednotlivé meradlo v budove, nehovoriac o možnosti priebežnej kontroly spotreby a prípadnej zmeny nastavenia parametrov. Tým, že sa z procesu zberu údajov o spotrebe energií a médií vylúči ľudský faktor, presnosť spracovávaných údajov sa výrazne zvýši. Význam automatizácie merania spotreby rastie s veľkosťou budov a zvyšujúcim sa počtom nájomníkov, kedy je potrebné spotrebu jednotlivých priestorov rozpočítavať. Značný prínos pre zákazníka má sledovanie odberového maxima elektrickej energie (tzv. E-max) a vypínanie určených druhov technológii v kritických časoch. Zvýšenie komfortu užívania a riadenia budovy Zatiaľ čo pre prevádzkovateľa a správcu budovy je systém merania a regulácie prínosom z dôvodu zvýšenia komfortu obsluhy budovy, pre užívateľa sú to hlavne parametre vnútorného prostredia, ktoré vplývajú na jeho subjektívny pocit pohodlia. Z tohto pohľadu predstavuje meranie a regulácia nezanedbateľnú pridanú hodnotu. Užívateľ vníma systém skôr ako prostriedok na prispôsobenie prostredia jeho momentálnym potrebám, pričom komplikované procesy prebiehajúce na pozadí sú pred ním skryté a fakticky ho ani nezaujímajú. Možnosť manuálneho alebo diaľkového nastavenia teploty v miestnosti, plynulá zmena intenzity osvetlenia, ovládanie žalúzií podľa intenzity slnečného svetla sa stávajú dostupným a žiadaným štandardom, doplňovaným snímačmi prítomnosti v priestoroch. Tie regulujú režim užívania priestoru tak, že po príchode užívateľa nastavia predvolené teploty a svetelný štandard v miestnosti a po jeho odchode prejdú do útlmu a vypnú osvetlenie. Slaboprúdové systémy Nemenej dôležitou súčasťou každej budovy sú slaboprúdové systémy. Na rozdiel od systémov merania a regulácie môžeme pri slaboprúdových systémoch hovoriť o úspore priamych nákladov len zriedka, o to častejšie sa však hodnotí ich vplyv na bezpečnosť. Ak by sme ale išli do dôsledkov, ochrana majetku a hodnôt pred rizikami, poškodením a odcudzením takisto úzko súvisí s efektívnosťou, pretože ide o úsporu dodatočných nákladov spojených s odstránením vzniknutých škôd. Nasadenie niektorých systémov ako je elektrická požiarna signalizácia (EPS) a požiarny evakuačný rozhlas (PR) priamo predpisuje slovenská legislatíva. Aj keď tieto systémy možno ťažko vnímať z pozície efektívnosti, v prípade požiaru, jeho včasnou identifikáciou, prípadne včasnou evakuáciou osôb, sa predchádza veľkým materiálnym škodám a poškodeniu zdravia užívateľov budovy, čo určite niekoľkonásobne vyváži počiatočnú investíciu do EPS či PR. V súčasnosti, keď hrozba teroristických útokov či iných kriminálnych činov už nie je len hypotetickou možnosťou, sa systémy priemyselnej televízie (CCTV), poplachové systémy (PSN) a systémy kontroly vstupu (SKV), stávajú bežnou súčasťou každej, hlavne administratívnej budovy. Budova ako jeden celok Systémy, ktoré boli spomínané vyššie zďaleka nevyčerpávajú možnosti, ktoré dnes zákazník má. Nedotkli sme sa napr. systémov kontroly dochádzky, snímania a rozoznávania biometrických údajov, štruktúrovanej kabeláže a ďalších. Na slovenskom trhu dnes pôsobí mnoho firiem, ktoré pre svojho zákazníka ponúkajú viac či menej kvalitné a zmysluplné riešenia. Pre majiteľa budovy je dôležité pamätať na to, že všetky systémy v budove tvoria jeden celok a mali by sa vhodne dopĺňať a podporovať. Preto je pri voľbe dodávateľa vhodné, aby svoje potreby konzultoval so spoločnosťou, ktorá na budovu dokáže hľadieť ako na jeden celok. Súčasní zákazníci očakávajú, že poskytovatelia služieb facility managementu budú schopní dodať na kľúč aj tie najzložitejšie projekty. Stále častejšie vyžadujú previazanosť

9 jednotlivých systémov komplexného riadenia, prvky podporujúce energetický manažment centrálneho zásobovania energiami, vodou a teplom, monitorovanie parametrov a spotreby chladenia, vetrania a klimatizácie. Veľký dôraz kladú na integráciu inštalovaných riadiacich, informačných a bezpečnostných systémov, ich kompatibilitu s riadenými zariadeniami, ktoré podporujú riešenia projektov inteligentných budov. Vyžadujú kvalitný informačný a dokumentačný manažment a reporting a sledovanie kľúčových výkonových ukazovateľov a indikátorov kvality. Vývoj v segmente správcovských spoločnosti Nároky zákazníkov sa menia aj v segmente správcovských činností. Dnes už je takmer bežné, že facility manažér sa nestará len o správu, prevádzku a údržbu technických zariadení budov. Pre vlastníka nehnuteľnosti i pre správcu je výhodné, ak od úplného začiatku plní funkciu konzultanta a odborného garanta pri výstavbe či rekonštrukcii objektu a pri jeho preberaní. Zákazníka môže uchrániť od dodatočných nákladov vyvolaných nevyhnutnosťou prípadných úprav novostavby alebo jej zariadení a mnoho nedostatkov vo vyhotovení môže korigovať skôr, než sa zistia v prevádzke, čím komplikujú správcovi obsluhu a údržbu zariadení a opäť spôsobujú tlak na zvýšené náklady. Donedávna sa za postačujúci štandard správy zverených nehnuteľností považovalo vykonávanie obsluhy a údržby technických zariadení, preventívnych prehliadok, prevádzkových kontrol, zákonom predpísaných revízií všetkých vyhradených technických zariadení, prípadne upratovania, údržby vonkajších plôch a pod. To už nestačí. Zákazníci čoraz častejšie žiadajú ďalšie, sofistikovanejšie služby, ktorými sa sami nechcú zaoberať. Mnohí majú záujem, aby pre nich facility manažéri zabezpečovali aj všetky činnosti súvisiace s vytváraním a udržiavaním primeraných pracovných podmienok pre ich zamestnancov. Od prípravy a základného vybavenia priestorov na umiestnenie pracovníkov, až po kompletné zariadenie ich pracovných miest nábytkom, výpočtovou, komunikačnou a reprodukčnou technikou, vrátane iných špecifických požiadaviek podľa charakteru činností, ktoré budú ich zamestnanci vykonávať. Sú známe prípady, keď niektorí úzko špecializovaní zákazníci požiadali facility manažérov, aby pre nich zabezpečovali personálny výber a prijímanie nových zamestnancov podľa nimi stanovených kritérií. K plneniu takýchto zákaziek sa pridružuje zabezpečovanie dodávky energií, sledovanie efektivity energií a množstvo doplnkových služieb zabezpečenie súvisiacej logistiky, organizovanie kontroly prístupu pracovníkov na jednotlivé pracoviská (vrátane výroby, vydávania a evidencie vstupných kariet), recepčné, poštové, kuriérske, spisové, archívne, dopravné služby, vedenie agendy motorových vozidiel zákazníka (vrátane parkovania), dodržiavanie legislatívnych podmienok požiarnej ochrany, BOZP, zaistenie bezpečnostnej ochrany objektov, ale aj catering a vending zabezpečovanie pitného režimu, dodávky a zásobovania nápojových a kávových automatov a mnoho iných. Inak povedané, ide o celý komplex služieb, ktorý zákazníka odbremení od neproduktívnych činností. Zabezpečenie takýchto požiadaviek začína postupne tvoriť pomerne lukratívnu časť trhu služieb facility managementu a podnietilo vznik a rozvoj ďalšieho zaujímavého segmentu tohto odvetvia tzv. služieb Global Workplace Solution (voľne preložené ako komplexné riešenie pracovísk). Otvára sa tak široký priestor na spoluprácu správcovských spoločností so špecializovanými dodávateľmi doplnkových druhov služieb, pre ktorých je to výzva a príležitosť inovovať a rozširovať portfólio vlastných služieb. Aktívne využívanie systémov merania a regulácie umožňuje nielen efektívne riadiť procesy, ale aj rýchlo zbierať, triediť a spracovávať informácie a údaje podľa daných kritérií, vyhodnocovať ich pre obsluhu, historicky zaznamenávať a pod. Pri slaboprúdových systémoch sa cenia schopnosti zariadení identifikovať potenciálnu hrozbu, plané a reálne poplachy, preniknutie nepovolaných osôb do objektu, rozlišovať a dokumentovať charakter

10 týchto udalostí, strážiť priestory, kontrolovať dochádzku, ale poskytovať aj také služby, ktoré iba spríjemňujú pobyt v budove. Všadeprítomná filozofia efektivity a znižovania nákladov je hybnou silou rozvoja v oblasti správy nehnuteľností, a aj keď by sa to mohlo zdať paradoxné, je aj zárukou prosperity správcovských spoločností. Súčasný i očakávaný vývoj naznačuje, že inovácie riadiacich systémov, nekonvenčnosť organizačných a technických riešení a využitie informačných a komunikačných technológií na riadenie procesov pri efektívnej správe nehnuteľností budú narastať. FM zelených budov Pri súčasnom trende nevyhnutného znižovania spotreby energie a to nielen z pohľadu nákladov, ale najmä dostupnosti zdrojov sú green buildings (zelené budovy) aktuálnou požiadavkou. Takéto budovy možno definovať ako ekologicky optimálne budovy, ktorých cieľom je minimalizovať vplyv na životné prostredie, a to od fázy realizácie až po uvedenie do prevádzky a užívanie budovy. Zníženie vplyvov na životné prostredie možno dosiahnuť už pri projektovaní budovy, keď jedným z riešení môže byť návrh ekologicky efektívnych stavebných materiálov. Ako príklad možno uviesť použitie kovu na konštrukcie budovy je to recyklovateľný stavebný materiál, ktorý poskytuje vynikajúce solárne reflexné výhody, a to najmä strešným a obvodovým konštrukciám budovy. Pri realizácii v procese výstavby budovy je správnou cestou využívanie miestnych prírodných materiálov, čím sa predchádza znečisteniu životného prostredia. Zároveň sa minimalizuje energia potrebná pri preprave týchto materiálov zo vzdialenejšieho zdroja. Základné princípy a charakteristika green buildings: integrácia do prostredia, v ktorom sú postavené, použitie ekologicky efektívnych stavebných materiálov, energetická efektívnosť, optimálna prevádzka. Významné zníženie negatívnych vplyvov realizácie stavby na životné prostredie možno dosiahnuť aj použitím recyklovaných materiálov. Pri prevádzke budovy sa takto efektívne využívajú zdroje energie, vody a ďalšie zdroje napríklad slnečné svetlo pri pasívnych a aktívnych solárnych technikách a fotovoltickej technike alebo rastliny a stromy na zelených strechách. Viac ako 80 % ekologicky škodlivých emisií z budov vzniká v dôsledku spotreby energie počas ich prevádzky. Preto je pri green buildings podobne ako pri nízkoenergetických budovách podstatná úspora energie, resp. energetická efektívnosť ich prevádzky. Znížením spotreby energie sa potom následne znižujú aj emisie oxidu uhoľnatého do životného prostredia. Energetická efektívnosť Efektívnosť v širšom slova zmysle vyjadruje stupeň dosiahnutia plánovaného účelu (efektu). Tým je v prípade green buildings zníženie spotreby energie, ktorá je spojená so znížením nákladov na energiu. O budúcej spotrebe energie sa však rozhoduje už pri projektovaní green buildings. Pri prevádzke je jedným z predpokladov energetickej efektívnosti týchto budov kvalitná technická správa. K slovu sa tak dostáva facility management ako efektívna forma technickej správy, ktorej súčasťou je aj spravovanie technických a technologických zariadení. Z aspektu energetickej efektívnosti green buildings nachádza facility management uplatnenie tak v prípravnej (projektovej) fáze, ako aj vo fáze ich prevádzky.

11 Projektovanie green buildings Fáza koncipovania architektonicko-stavebného riešenia budúcej podoby budovy dáva príležitosť optimalizovať spotrebu energie a budúcu výšku nákladov spojených so spotrebou energie prevádzkových nákladov. Percentuálne najvyšší podiel z celkových prevádzkových nákladov tvoria náklady na vykurovanie asi 65 %. Rozhodujúci vplyv na spotrebu energie má v tomto smere: priestorové riešenie budovy (kompaktnosť hmoty budovy), materiálové riešenie obvodových konštrukcií a otvorov (tepelné mosty, zasklenie okien), pričom materiálové riešenie obvodových konštrukcií predurčuje energetickú náročnosť stavebného objektu a jeho prevádzkovú údržbu, technológia vykurovania (zdroj vykurovania). Spotrebu energie na vykurovanie a chladenie ovplyvňuje významnou mierou najmä riešenie technológie vykurovania. Budúci správca budovy poskytovateľ služieb facility managementu v oblasti prevádzky zdrojov vykurovania vie na základe svojich skúseností identifikovať a špecifikovať podmienky racionalizácie spotreby energie ako aj odhadnúť možné nedostatky pri budúcej prevádzke. Výsledkom spolupráce architekta/projektanta a facility manažéra by preto malo byť optimálne zadanie návrhu vykurovania nielen z technického a technologického hľadiska, ale aj z hľadiska budúceho vplyvu na životné prostredie. Technická správa bežnej budovy verzus green building Technická správa green building umožňuje predovšetkým zefektívniť prácu facility manažéra vďaka využívaniu sofistikovaných technických a technologických zariadení, t. j. aj zdrojov vykurovania. Technická správa green buildings Zopakujme, že dôležitým faktorom zvýšenia energetickej efektívnosti green buildings je nielen projektový návrh, ale aj správa budov počas ich prevádzky. Úlohou facility managementu počas užívania budov je predovšetkým zabezpečiť bezporuchový chod technických a technologických zariadení, ktoré energiu dodávajú, t. j. aj zariadení vykurovania a chladenia. Ich bezporuchovú prevádzku a údržbu zabezpečuje technická správa, ktorá je v zmysle STN EN Facility management súčasťou technickej infraštruktúry. Greeen buildings (podobne ako napríklad inteligentné budovy) aktívne reagujú na okolité podmienky a úlohou facility manažéra je evidovať požiadavky pracovníkov na pracovné prostredie z aspektu tepelnej pohody. Okrem toho ako aj pri bežných budovách musí facility manažér v rámci technickej správy dodržiavať preventívnu údržbu zariadení vykurovania a chladenia a dodržiavať nariadenia a predpisy týkajúce sa ich revízií. Cieľom údržby je zaistiť nižšiu poruchovosť, dlhšiu životnosť a kvalitnú funkčnosť týchto zariadení. V rámci údržby treba myslieť aj na jej riadenie, a to plánovaním rozpisu pravidelnej preventívnej údržby v stanovených časových intervaloch. Súčasťou technickej správy musí byť aj: detekcia porúch, zabezpečenie včasného privolania pracovníkov údržby tak, aby sa pri vzniknutej poruche zamedzili následné škody, monitoring technických a technologických zariadení, prijímanie požiadaviek na služby napríklad prostredníctvom help desku alebo servisnej linky.

12 Vykonanú údržbu zariadení treba vždy zaznamenať, len tak sa môžu vykonať analýzy a hodnotenia realizovanej údržby. Vyhodnocuje sa počet pracovníkov potrebných na vykonanie pracovného úkonu, potrebný materiál a náhradné diely. Informácie sú podkladom na ďalšie plánovanie technologického postupu pravidelnej údržby, ktoré môžu obsahovať technologický postup opravy a rozčlenenie podľa jednotlivých pracovných krokov. Aktuálne požiadavky na energetickú efektívnosť a environmentálnu hodnotu budov stavajú čoraz viac do popredia green buildings. Energetická, a teda aj ekonomická efektívnosť týchto budov sa v podstatnej miere určuje už v návrhovej fáze pri projektovaní. Aplikáciou zásad minimalizovania negatívneho vplyvu na životné prostredie (zníženie spotreby energie na vykurovanie a chladenie), akceptovaním pripomienok facility manažéra a ich zapracovaním do návrhu a projektu budov možno dosiahnuť multiplikačný efekt energetickej efektívnosti. Jeho vplyv sa prejaví optimalizáciou spotreby energie vo fáze užívania budov. Budovy už nie sú len zelené, ale aj modré Nízkoenergetické, pasívne, zelené, trvalo udržateľné budovy to sú len niektoré vybrané označenia a charakteristiky budov v širokom ponímaní pre ekologické stavebné koncepcie. Trendom posledných rokov sa stáva, že tieto koncepcie sa nezameriavajú len na vyššiu energetickú efektívnosť a zlepšenie tepelnoizolačných vlastností, ale berú do úvahy množstvo iných faktorov. Popri čisto ekologických faktoroch často zaváži aj ďalší rad sociálnych a ekonomických aspektov. Napríklad náklady budovy v celom jej životnom cykle, rentabilita a dlhodobá hodnota budovy, kvalita architektúry, zdravotné či sociokultúrne aspekty. A práve pri takomto komplexnom zohľadnení všetkých faktorov a možností uplatnenia najnovších poznatkov už v prípravných fázach projektu nového stavebného diela sa u našich západných susedov začal používať termín modré budovy. Ide tu teda o sociálno-ekonomicky zodpovedné investície, zohľadňujúce potreby a záujmy všetkých zúčastnených strán: vlastníkov, investorov, nájomcov, zamestnancov, obyvateľov i širšiu verejnosť. Environmentálne certifikácie Určitú orientáciu v rôznych zelených konceptoch výstavby poskytujú environmentálne certifikácie. A nielen investorom, stavbárom a ďalšej odbornej verejnosti, ale aj laikom, teda nám všetkým. Hovoria o tom, ktoré kritériá sú zohľadnené a do akej miery. V Európe sa používa niekoľko takých systémov a odlišujú sa svojou komplexnosťou. Všetky zväčša hodnotia efektívne využitie energie a vody. Vo väčšine sa tiež hodnotí množstvo emisií, voľba primeranej lokality, blízkosť verejnej dopravy a komfort bývania alebo pracovného prostredia (denné svetlo, teplota vzduchu, akustický komfort atď.). Ekonomická dimenzia zelených budov sa naproti tomu hodnotí len zriedka. Najznámejšími a v medzinárodnom meradle najčastejšie používanými systémami certifikácie sú BREEAM, LEED, SBTool a DGNB. Ten posledný patrí síce k najmladším, no k najobsiahlejším certifikačným systémami. Oproti väčšine iných metód berie pri hodnotení do úvahy popri ekologických aspektoch aj spomínané ekonomické a sociokultúrne vlastnosti teda všetky tri dimenzie trvalej udržateľnosti. Košice ekológia sa stretáva s ekonomikou EcoPoint prináša orientáciu na trvalú udržateľnosť už v príprave projektu, ktorý umožňuje lepšie zhodnotiť všetky environmentálne i sociálnoekonomické aspekty diela. Administratívny celok má hodnotenie modrej budovy so strieborným certifikátom DGNB (certifikát Nemeckej spoločnosti pre udržateľné stavebníctvo), ktoré získal na

13 predminuloročnom mníchovskom veľtrhu realít. Projekt je v strednej Európe výnimočný a ako prvý administratívny celok spĺňa šesťdesiat náročných kritérií. Základné benefity: Ecology ekologický benefit budova naprojektovaná podľa zásad trvalej udržateľnosti, ktoré zabezpečia kvalitné zdravé pracovné prostredie prinášajúce spokojnosť, vyššiu kreativitu a produktivitu zamestnancov. Economy ekonomický benefit nájomníci budú platiť nízke prevádzkové náklady za energiu a služby. Takto vznikol aj názov projektu EcoPoint. Miesto, kde sa ekológia stretáva s ekonomikou. Podľa investora nebolo ľahké skĺbiť tieto dva pohľady, lebo sa muselo prepočítať množstvo technických alternatív a riešení. Neustále sa museli zohľadňovať investičné náklady, ktoré majú vplyv na výšku nájomného a tú už určuje trh. Výsledkom technického riešenia je kvalitný obvodový plášť, ktorý zabezpečí minimálne tepelné úniky, a použitie nízkoteplotného veľkoplošného vykurovania a chladenia systémom aktivácie betónového jadra. Zdrojom tepla a chladu je tepelné čerpadlo zem voda, primárnu stratu budú tvoriť hlbinné vrty umiestnené pod objektom. Vzduchotechnika má za hlavnú úlohu zabezpečenie hygienickej výmeny vzduchu, a nie chladenie, ako je často zvykom. To ponúkne nájomníkom tepelnú pohodu bez nezdravej klimatizácie, prievanu, plesní, alergií a iných nežiaducich dôsledkov. Zhotovovatelia sa na stavbu pozerali z pohľadu celého životného cyklu budovy. Počíta sa s použitím stavebných materiálov, ktoré nezaťažujú životné prostredie pri výrobe, transporte na stavbu či s možnosťou recyklácie, mali by byť certifikované podľa zásad trvalej udržateľnosti. Tvar a konštrukcia budovy musí umožňovať zmenu účelu na hotel, školu, zdravotné zariadenie a podobne za minimálne náklady na prestavbu. Flexibilita prenajímaných priestorov je už samozrejmosť, navyše, podarilo sa znížiť podiel spoločných priestorov, čím nájomník platí len za to, čo aj využíva. Výhodou tohto riešenia je, že pri nadštandardnej kvalite pracovného prostredia bude nájomník platiť trhové nájomné. No zároveň sa mu vďaka ekologickému riešeniu znížia prevádzkové náklady zhruba o 30 % oproti moderným budovám, ktoré sa v súčasnosti stavajú na Slovensku. Napríklad iba predpokladané náklady na chladenie a vykurovanie budú o 70 % nižšie, ako je súčasný štandard. Pri dlhoročnom neustálom raste cien energie (plynu, elektriny, vody) bude mať výška prevádzkových nákladov pre nájomníka čoraz väčší význam. Modrá pre zamestnancov i zamestnávateľov Spotreba energie je prvým z kritérií pri hodnotení, napokon tvorí väčšiu časť koláča prevádzkových nákladov budov. V administratívnych budovách prevádzkové náklady tvoria 30 až 40 % z celkových nákladov na nájom. Pritom najmä náklady na vykurovanie a chladenie sú v zelených či modrých budovách nižšie až o 70 % a potenciál úspory energie je tak oproti konvenčným budovám viac ako 30 %. Celkové prevádzkové náklady sú nižšie o 8 až 9 %, ako sú náklady bežných budov (vyplýva to z analýzy MCGrawHill). Modré budovy sú však pre firmy zaujímavé aj pre svoj hospodársky potenciál. Vďaka celému radu ďalších vlastností týkajúcich sa trvalej udržateľnosti, ktoré znižujú prevádzkové náklady, podstatne zlepšujú aj produktivitu práce. Netrpia tzv. syndrómom chorých budov. Oproti pracovníkom v štandardným budovám s veľkoplošnými kanceláriami nepoznajú pracovníci v modrých budovách zvýšenú chorobnosť a udržujú si dobrú zdravotnú kondíciu pracovníkov. To všetko sú aspekty, ktoré sú pre firmy veľmi dôležité. V ostatných rokoch bolo v zahraničí spracovaných niekoľko prieskumov o vplyve pracovného prostredia v administratívnych budovách na psychiku a zdravie zamestnancov. Napríklad v

14 prieskume nemeckých odborov bánk a poisťovní v roku 1995, v ktorom sa zisťovalo, prečo vzniká pocit nepohody v práci, až 72 % dopytovaných poukazovalo na pracovné prostredie. Medzi najväčšie problémy pracovného prostredia patrili tepelno-vlhkostná mikroklíma (27 %), hluk (14 %), osvetlenie (11 %), stiesnenosť priestoru (10 %) a fajčenie na pracovisku (10 %). K veľmi podobným výsledkom sa dopracovali aj na Katedre TZB Stavebnej fakulty STU v Bratislave v rámci prieskumu v roku 2008 zameranom na kvalitu vnútorného prostredia vo veľkoplošných kanceláriách v moderných administratívnych budovách v Bratislave (1 295 respondentov). Vo výsledkoch z prieskumu sa uvádza: Najväčšie problémy sú hluk, tepelné prostredie/klimatizácia, vydýchaný vzduch v priestoroch. Výskyt nespokojnosti sa zvyšoval zväčšujúcou sa veľkosťou veľkoplošných kancelárií. Veľavravné sú aj čísla o stratách spôsobených práceneschopnosťou a nižšou produktivitou práce v dôsledku nekvality vzduchu v komerčných budovách v USA, kde ročne dosahujú až 840 dolárov na jedného zamestnanca (prieskum RICS, Kráľovský inštitút autorizovaných znalcov). Investovanie do zdravého pracovného prostredia sa teda určite oplatí. Z prieskumu Global Business Barometer (Spojené kráľovstvo, 2008) vyplynulo, že v súčasnosti je už vo viac ako 50 % globálnych firiem súčasťou firemnej kultúry aj ochrana životného prostredia, do troch rokov sa očakáva nárast počtu takýchto firiem na 70 %. Modré budovy svojimi riešeniami pomáhajú zamestnávateľom v tomto trende. Používajú sa v nich moderné technológie, využívajú sa ekologické materiály a nové energetické zdroje. Zdravšie pracovné prostredie znamená pre zamestnávateľa vyššiu produktivitu a spokojnosť zamestnancov. Zvyšujúce sa ceny energie, vyššia produktivita práce, nižšia práceneschopnosť zamestnancov, a to aj napriek zvyčajne vyšším mesačným nájmom, ktoré sa však vyrovnávajú nižšími prevádzkovými nákladmi, jasne hovoria v prospech modrých stavebných konceptov. Podľa prieskumu CoreNet z roku 2008 je až 77 % respondentov nájomníkov ochotných zaplatiť za zelenú budovu vyššiu cenu, 50 % z nich je ochotných zaplatiť až o 10 % navyše. Facility management je moderné odvetvie a jeho aplikácia v riadení budov významne prispieva k úspore prevádzkových nákladov. Nie je to len dočasný trend, ale zároveň praktický spôsob profesionálneho riadenia a spravovania zdrojov, ktorý by mal byť používaný nepretržite. Cieľom tejto aktivity je zabezpečiť čo najefektívnejší spôsob, ako podporovať optimálnu správcovskú činnosť v rôznych typoch budov. Facility manager musí pochopiť všetky základné procesy a pokúsiť sa nájsť pre nich najefektívnejšiu podporu a zlepšenie súčasnej situácie. Cieľom je nielen primárny proces, ale aj trvalý komplexný rozvoj celej spoločnosti, a teda hľadanie iných podporných činností, ktoré by mali pomôcť. Jednou z možností je použitie modernej metódy, tzv. faktorovej analýzy, ktorej cieľom bolo vytvoriť nové premenné a snažiť sa obmedziť rozsah (redukciu) dát s minimálnou stratou informácií. Na základe predpokladu, že závislosť medzi sledovanými premennými, vyvolaných menším počtom stálych za nemerateľných premenných, ktoré sa nazývajú spoločné faktory. Tieto spoločné faktory sú definované ako lineárne kombinácie pôvodných premenných. Faktorová analýza umožňuje priamo poznať štruktúru a využívanie spoločných faktorov, ktoré sú považované za príčiny vzájomne korelovaných premenných, a chce to najlepšie a najjednoduchšie vysvetlenie a objasnenie pozorovaných závislosť. Primárna funkcia faktorovej analýzy je redukcia premenných. Tu je možné uskutočniť len za podmienky vzájomných závislostí premenných a predpokladu, že tieto závislosti sú dôsledkom pôsobenia určitého menšieho počtu v pozadí stojacích nemerateľných veličín. Tieto veličiny sú označované ako faktor. Medzi najčastejšie používanú techniku faktorovej analýzy patrí exploračná faktorová analýza (Exploratory factor analysis) pri, ktorej sa hľadá čo najmenší, ale nijak pevne daný počet faktorov, ktoré by čo najlepšie popisovali chovanie skúmaných premenných. Výsledky exploračnej faktorovej analýzy sú nejednoznačné.

15 Úspešné použitie faktorovej analýzy vyžaduje značné predmetné znalosti v aplikačnej oblasti, rešpektovanie predpokladov metódy a určité praktické skúsenosti s jej uplatnením. Základné myšlienky faktorovej analýzy nie sú zložité. Ich matematické odvodenie ale už tak jednoduché nie je, využíva postupy maticovej algebry. Primárna funkcia faktorovej analýzy je redukcia premenných. Tu je možné uskutočniť len za podmienky vzájomných závislostí premenných a predpokladu, že tieto závislosti sú dôsledkom pôsobenia určitého menšieho počtu v pozadí stojacích nemerateľných veličín. Výstupom hodnotenia sú zistenia, resp. potvrdenia vzájomných pôsobení jednotlivých prvkov. To umožňuje výrazne zjednodušiť spôsob vyhodnotenia, respektíve znížiť množstvo vstupných údajov, čím sa vyhodnotenie (riadenie) stáva prehľadnejším a jednoduchším s menšími nárokmi na meranie, archiváciu dát, ale aj riadiaci/správcovský subjekt. Výstupy z predmetného výskumu môžu slúžiť ako parciálny krok v rámci komplexnej analýzy budov, ktorých cieľom bude integrácia inteligentných prvkov sústav techniky prostredia a organizovaného riadenia, správy alebo prevádzky prostredníctvom facility managementu Stav výskumu a vývoja na fakulte v oblasti facility manažmentu Práca vo výskume a vývoji v oblasti facility manažmentu, nakoľko je toto oblasť pokrývajúca viaceré aspekty, ktoré sa navzájom úzko prelínajú, je na domácom pracovisku zastrešovaná viacerými zamestnancami. V oblasti hospodárenia s energiami je to Katedra technických zariadení budov, v oblasti starostlivosti o konštrukčné časti objektov, ich údržbu a sanáciu je to Katedra fyziky budov, obidve pôsobiace v rámci Ústavu pozemného staviteľstva. V dnes do popredia sa dostávajúcej oblasti environmentálneho prístupu k návrhu a prevádzkovaniu budov, ako aj v oblasti environmentálneho hodnotenia budov a ich dopadov sú to zamestnanci Katedry environmentálneho inžinierstva pod gesciou Ústavu environmentálneho inžinierstva. V rámci predmetnej oblasti sa na domácom pracovisku v posledných rokoch riešili nasledovné domáce a zahraničné projekty: 1. program CŽV Manažér prevádzky budov v rámci projektu Leonardo da Vinci VET BOOM Vocational and Educational Training for Building Observation, Operation and Maintenance (SvF TUKE, , podiel na zadaní 30%) 2. program CŽV Technik prevádzky budov v rámci projektu Leonardo da Vinci VET BOOM Vocational and Educational Training for Building Observation, Operation and Maintenance (SvF TUKE, , podiel na zadaní 30%) 3. program CŽV Manažér správy budov (VOČ Slovakia s.r.o. v spolupráci so SvF TUKE, 2007 doteraz, podiel na zavedení 25 %) 4. NATO ESP.NUKR.CLG Building Environmental Assessment and Certification ( ) 5. MVTS NATO/TUKE/08 Hodnotenie trvalej udržateľnosti v procese návrhu ( ) Rovnako sa v rámci pedagogickej praxe zaviedol predmet TZB IV - Manažment prevádzky budov ( doteraz), fungujú aj predmety Tvorba budov a prostredia, Udržateľná výstavba budov, v ktorých sú už študenti smerovaní k navrhovaniu a prevádzke budov s environmentálnym aspektom, ako aj prakticky vyučovaní metódy environmentálneho hodnotenia budov. Bakalárske práce

16 1. Fiľková Anna: Budova pre priemysel, prevádzka a údržba vnútorného vodovodu, SvF TUKE, 2006 Diplomové práce 1. Bc. Zozulák Marek: Budova pre dopravu, Navrhnite a posúďte riešenie zadanej budovy progresívnymi sústavami techniky prostredia v súlade s koncepciou trvalo-udržateľného navrhovania budov a ich prostredia, SvF TUKE, 2011, ocenená ako najlepšia diplomová práca v študijnom programe TBP Dizertačné práce 1. Ing. Singovszki Miloš: Riadenie inteligentných budov prvkami facility managementu. Študijný program teória tvorby budov a prostredia. Začiatok štúdia: Dizertačná práca obhájená