Ekonomické a riadiace procesy v stavebníctve a v investiných projektoch

Transcription

1 Slovenská technická univerzita v Bratislave, Stavebná fakulta Katedra ekonomiky a riadenia stavebníctva 7. medzinárodné vedecké sympózium Ekonomické a riadiace procesy v stavebníctve a v investiných projektoch Bratislava

2 ISBN

3 7. medzinárodné vedecké sympózium Ekonomické a riadiace procesy v stavebníctve a v investiných projektoch Predsedníctvo Prof. Ing. Alojz Kopáik, PhD., dekan SvF STU v Bratislave Prof. Ing. Koloman Ivanika, PhD., vedúci KERS, SvF STU Bratislava Prof. Ing. Igor Trávnik, DrSc., SvF STU Bratislava Ing. Ján Majerský, PhD., Zväz stavebných podnikateov Slovenska Ing. Miroslav Vallo, ÚEOS Bratislava Ing. František Mesároš, CSc., Výskumný ústav stavebnej informatiky Ing. Miloš Blanárik, Vedúci komunikácie PSS, Ing. arch. Elena Szolgayová, generálny riadite Sekcie bytovej politiky MVRR SR Programový výbor Prof. Ing. Koloman Ivanika, PhD., odborný garant, SvF STU Bratislava, SR Dipl. Ing. K. M. Kinzer, Bau und Immobilien Sachverständiger, SRN Dr.Stanislav Belniak, Akademia ekonomiczna, Krakow, PR Maurizio D AMATO, Univerzita Bari, Taliansko Prof. Dr. Mladen Radujkovi, University of Zagreb, Faculty of Civil Engineering, Kaieva 26, Zagreb 10000, Chorvátsko Knieževi Miloš, ierna Hora Doc. Ing. Bohumil Puchý, CSc., Fakulta stavební VUT Brno, R Doc.Ing. Leonora Marková, PhD., Vysoké uení technické v Brn, Fakulta stavební, Ústav stavební ekonomiky a ízení Doc. Ing. Mária Zúbková, PhD., SvF STU Bratislava, SR Ing. Zuzana Chodasová, PhD., SvF STU Bratislava, SR Organizané zabezpeenie PROMA HELPING, n.o., Žilina In Publico, s.r.o., Bratislava 3 3

4 OBSAH Úvod...7 Andrej Adamušin Reit v zahranií a na Slovensku...8 Recenzent: Ing. Gabriela Kalinová, PhD. Doc. Ing. Mária Zúbková, PhD., Ing. Martin Babulic Porovnanie rozvoja západoslovenského a východoslovenského regiónu...12 Recenzent: Ing. Gabriela Kalinová, PhD. Stanislav Belniak Housing Market supply and demand in Poland: The role of fundamentals...16 Recenzent: Prof. Ing. Koloman Ivanika, PhD. Jan eselský, Vladimír Koudela Metodika analýzy fyzické dostupnosti bydlení...22 Recenzent: Ing. Zuzana Chodasová, PhD. Ivana Burcar Dunovic, Mladen Radujkovic, Mladen Vukomanovic Risk register system for construction project management...26 Recenzent: Ing. Viera Somorová, PhD. Helena Ellingerová Triednik stavebných prác a jeho aplikácia v praxi...34 Recenzent: Ing. Branislav Púchovský, PhD. Michal Gluszak, Bartlomiej Marona Land assembly projects in Poland: The evidence from Krakow...40 Recenzent: Ing. Eva Jankovichová, PhD. Renáta Schneiderová Heralová Hodnocení staveb v kontextu udržitelného rozvoje...46 Recenzent: Ing. Kristián Szekeres Zuzana Chodasová Problémy v správcovských organizáciach na Slovensku...50 Recenzent: Ing. Eva Jankovichová, PhD. Koloman Ivanika Sustainable housing policy orientation in Europe...54 Recenzent: Doc. PhDr. Dagmar Petríková, PhD. Doc. Ing. Mária Zúbková, PhD., Ing. Dana Janíková Prognóza vývoja obyvatestva a prognóza bytovej výstavby v Slovenskej republike...58 Recenzent: Ing. Gabriela Kalinová, PhD. Eva Jankovichova Zmeny týkajúce sa správy bytov...62 Recenzent: Ing. Viera Somorová, PhD. 4 4

5 Gabriela Kalinová Verejné práce a pohad na riziká zainteresovaných strán...66 Recenzent: Ing. Viera Somorová, PhD. Leonora Marková, Jana Korytárová, Alena Tichá Simulace vlivu materiálu vyrobeného z druhotných surovin na náklady životného cyklu stavby...70 Recenzent: Doc. Ing. Mária Zúbková, PhD. Dana Mešanová Ing. CSc. Specifika vývojových aspekt bytového trhu...74 Recenzent: Ing. Zuzana Chodasová, PhD. Martin Nový, Jana Nováková, Miloš Waldhaus Šetení period oprav a výmn funkních díl rodinných dom...78 Recenzent: Doc. Ing. Mária Zúbková, PhD. Ing. Zora Petráková, PhD. Projektové riadenie nástroj pre riadenie rizík pri príprave a relizácii verejných prác...82 Recenzent: Ing. Branislav Púchovský, PhD. Petríková Dagmar Udržatenos procesov revitalizácie brownfield lokalít...87 Recenzent: Ing. Eva Jankovichova,PhD. Branislav Púchovský Spresovanie výpotu orientanej ceny stavby sústavou objektivizaných koeficientov...91 Recenzent: Ing. Helena Ellingerová,PhD. Viera Somorová Európska norma Facility Management...96 Recenzent: Ing. Kristián Szekeres Daniela Špirková Vplyv ekonomického rastu Slovenska na trh nehnuteností Recenzent: Prof. Ing. Koloman Ivanika, PhD. Kristián Szekeres Nadstavba bytových domov ako forma financovania obnovy Recenzent: Ing. Helena Ellingerová,PhD. Alena Tichá, Leonora Marková, Jana Korytárová Stanovení technických parametr reprezentanta stavebních objekt s využitím metody Monte Carlo Recenzent: Ing. Eva Jankovichová,PhD. Dušan Uhrin Holandský model prieskumu bývania Recenzent: Ing. Kristián Szekeres Milan Valuch, Peter Frao, Milan uraj, Kateina Vincelová a Peter Pazúr Programy na podporu reprodukcie a modernizácie cestnej siete Slovenskej republiky

6 Recenzent: Ing. Zora Petráková, PhD. Milan Valuch, Mária Trojanová, Marek Drliiak, ubomír Pepucha a Milan uraj Pozitívne a negatívne úinky spoplatnenia dialníc a vybraných ciest I. Triedy Slovenskej republiky Recenzent: Ing. Zora Petráková, PhD. Mária Zúbková Vývoj kvantitatívnej stránky bývania v SR a EÚ Recenzent: Prof. RNDr. Ing. Jozef Oboa, PhD. 6 6

7 ÚVOD Stavebníctvo na Slovensku zažíva v poslednom období nevídanú konjunktúru, rastie dopyt investorov po dodávkach stavebných prác. Rozvoj stavebnej produkcie možno zaznamena najmä v oblasti budovania dopravnej infraštruktúry, bytovej výstavby, energetických a enviromentálnych stavieb a taktiež v oblasti zahraniného i domáceho podnikateského sektora. Rastie potreba nových poznatkov využitených v hospodárskej praxi, a tým aj potreba absolventov vysokých škôl.. Na uvedené skutonosti sa snažíme reagova aj obsahom nami prezentovaných príspevkov. Siedme sympózium venované téme Ekonomické a riadiace procesy v stavebníctve a v investiných projektoch organizujeme s dvojroným odstupom. V porovnaní s poslednými dvomi konferenciami má menší rozsah. Pri príprave konferencie je treba vyzdvihnú spoluprácu so: ZIPP, spol. s r.o. Bratislava, PROMA, spol. s r.o. Žilina, BAUMIT, spol. s r.o. PIENSTAV, a.s. Stará ubova. Príspevky prijaté na konferenciu sa týkajú nasledujúcich oblastí: 1. Realitný a bytový trh, 2. Manažment investinej výstavby, 3. Verejné obstarávanie a verejné práce, 4. Oceovanie nehnuteností a stavebných prác. Príspevky lenov katedry Ekonomiky a riadenia stavebníctva boli financované z prostriedkov grantových úloh: VEGA 1/3781/06 Európsky rozmer bytovej politiky a rozvoja bytového sektoru na Slovensku. MVTS - IEEA/RAK/STU 07 Obnova bytových domov s využitím energeticky úsporných technológií a nadstavieb na základe európskych skúseností. VEGA 1/2573/05 Optimalizácia nákladov spravovania stavebných objektov metódou Facillity manažmentu. VEGA. 1/3783/06 Riziká zvyšovania rozpotových nákladov verejných prác. Za poskytnutie uvedených finanných prostriedkov patrí grantovým agentúram poakovanie. Programový a organizaný výbor konferencie vyjadruje nádej, že predkladaný zborník prispeje k obohateniu poznatkovej základne odbornej a vedeckej verejnosti v oblasti ekonomiky a riadenia stavebníctva ako aj k výmene informácií a poznatkov medzi odborníkmi. Prof. Ing. Koloman Ivanika, PhD 7 7

8 Predseda programového výboru sympózia 8 8

9 Andrej Adamušin 1 REIT V ZAHRANIÍ A NA SLOVENSKU REIT IN FOREIGN COUNTRIES AND IN SLOVAKIA Abstract A Real Estate Investment Trust (REIT) is a company that owns, and in most cases, operates income producing real estate. Some REITs finance real estate. The shares of most REITs are publicly traded on major stock. They are also granted special tax considerations. REITs offer several benefits over actually owning properties. First, they are highly liquid, unlike traditional real estate. Second, REITs enable sharing in non-residential properties as well, such as hotels, malls, and other commercial or industrial properties. Third, there is no minimum investment with REITs. REITs do not necessarily increase and decrease in value along with the broader market. However, they pay yields in the form of dividends no matter how the shares perform. ÚVOD V roku 1960 Kongres Spojených štátov amerických schválil zákon, ktorým položil základy novému typu spolonosti tzv. realitného trustu (REIT), s cieom sprístupni investície do komerných nehnuteností drobným investorom. V tej dobe asi málokto veril, že behom niekoko desiatok rokov sa bude jedna o jeden z najobúbenejších investiných nástrojov nielen privátnych investorov, ale i penzijných fondov, poisovní a investiných fondov. Nové odvetvie sa nerodilo ahko a za dobu svojej existencie prešlo niekokými krízami, z nich asi ta najväšia bola v období vysokých úrokových sadzieb v prvej polovici 70-tych rokov. Zatia o v 60. rokoch minulého storoia sa obchodovalo len s desiatkou realitných trustov spravujúcich nehnutenosti v hodnote 200 miliónov dolárov, dnes sa na burzách v USA toí takmer 200 REITs s aktívami prevyšujúcimi 400 mld. USD. Tieto REITy sú zaregistrované u Komisii pre burzu a cenné papiere v USA, ktoré obchodujú na jednej z najvýznamnejších búrz majoritná Burza cenných papierov v New Yorku (Securities nad Exchange Commission - SEC)[1] 1. CHARAKTERISTIKA REITOV REIT(Real Estate Investment Trust) je spolonos, ktorá vlastní, prenajíma, spravuje a investuje do nehnuteností, priom zo zisku plynúceho z tejto innosti neplatí da z príjmu. Výhoda v podobe daového oslobodenia je však podmienená splnením niekokých kritérií. Tým hlavným je povinná distribúcia minimálne 90% zisku vo forme dividend. To umožuje realitným trustom dosahova vysoký a hlavne stabilný dividendový výnos. Okrem povinnej výplaty dividend musí REIT poda zákonníka o Štátnom príjme z daní a dávok (Internal Revenue Code) splni aj alšie podmienky, a to: ma aspo 100 akcionárov, minimálne 75% aktív REIT musia tvori nehnutenosti, minimálne 75% príjmu pochádza z prenájmu nehnuteností alebo z pôžiiek poskytnutých na realitné investície, 1 Adamušin, Andrej, Ing., SvF, KERS, Radlinského 11, Bratislava, andrej.adamuscin@stuba.sk 9 9

10 akcie REIT musia by prevoditené bez obmedzenia, ma najviac 50%-ný podiel na akciách vlastnených najviac 5-timi jednotlivcami behom poslednej polovice daového obdobia, ma najviac 20% prostriedkov (zdanitených akcii) z dcérskych spoloností REITov, REITy majú povinnos drža nehnutenosti najmenej 4 roky, by jednotka, ktorá podlieha dani ako právnická osoba, REIT musí by riadený predstavenstvom alebo správnou radou. Spolonos, ktorá získa licenciu REIT má dovolené si odpoíta dividendy, vyplatené svojim akcionárom od svojich zdanitených príjmov. Na základe toho väšina REITov poukáže 100% so svojho zdaniteného príjmu, a preto nemá žiadne dane. [2][5] 2. DRUHY REITOV innosti REITov majú rôznorodý profil, ktorý ponúka investorom vea alternatívnych investiných príležitostí. REITy rozdeujeme najastejšie do 3 kategórii: 1. Akciové, majetkové alebo kapitálové (Equity) REIT investujú do nehnuteností, vlastnia nehnutenosti a vytvárajú z nich zisk. Ich príjmy pochádzajú primárne z prenájmov nehnuteností. Sú najpopulárnejšou formou REITov a s ich bežnými akciami sa obchoduje na burzách typu NYSE (New York Stock Exchange). Equity REITy sa oraz astejšie stávajú primárnymi realitnými operanými spolonosami, ktoré prevádzkujú široký okruh realitných aktivít, vrátane leasingu, rozvoja nehnuteností a nájomných služieb. Hlavný rozdiel medzi REITmi a ostatnými realitnými spolonosami je, že REITy musia v prvom rade získa a následne zvea ova svoje nehnutenosti a nie ich iba kúpi, zveadi a preda. 2. Hypotékové (Mortgage) REIT - sa zaoberajú investíciami a vlastníctvom hypotekárnych úverov. Tieto REIT požiiavajú na hypotéky majiteom nehnuteností alebo kupujú existujúce úvery alebo cenné papiere odvodené od hypoúverov. Ich príjmy sú generované primárne úrokmi, ktoré zarobia na úveroch. Hypotékové REITy požiiavajú peniaze priamo majiteovi nehnutenosti alebo inému prevádzkovateovi, ale taktiež poskytujú aj preklenovací úver do doby získania pôžiky alebo hypotéky na nehnutenos. Vea novodobých hypoték z REITov tiež riadia riziko úrokovej sadzby, ktoré vyplýva z užívania cenných papierov hypotekárnych investícii, a preto sa pred stratou na burze poisujú. 3. Hybridné (Hybrid) REIT kombinujú stratégiu predchádzajúcich dvoch investovaním do nehnuteností a úverov.[1] 3. INVESTOVANIE REITOV Portfólio zložené z REITov môžme diverzifikova poda druhu nehnuteností, ktoré vlastní. Investova môžme do REITov, ktoré sa zameriavajú nielen na tradiné nehnutenosti ako sú byty, kancelárie, i hotely, ale i na menej obvyklé druhy nehnuteností ako napr. golfové ihriská alebo väzenské zariadenia. Špecializácia na jednotlivé druhy nehnuteností s rozdielnym vývojom v jednotlivých fázach hospodárskeho cyklu umožuje vybra REITy, ktorým sa darí dobre napríklad i v období recesie ako sú obchodné reazce so zameraním na potraviny a dennú spotrebu. Naopak v období hospodárskeho boomu budú najvýnosnejšou investíciou pravdepodobne hotely alebo zábavné centra. Niektoré REITy investujú po celej Zemi, iné sa rozhodnú investova iba v spoahlivých krajinách. alšie sa špecializujú iba na región alebo dokonca iba na jednotlivé metropolitné centrá

11 4. ROZMACH REITOV VO SVETE Holandsko ako prvá krajina po USA (1960) zaviedlo štatút spolonosti s obdobnými charakteristikami ako REIT v roku 1969, nasledované Austráliou v roku Skutoný rozmach prišiel však až v posledných rokoch, ke REITy uzákonili Kanada (1993), Japonsko J-REITs (2000), India, Kórea (2001), Singapur (2002), Hongkong (2005), v Európe potom Francúzsko (SIIC, 2003), Bulharsko (2003), Slovensko (ŠPFN, 2006), Veká Británia a Nemecko (G-REIT, 2007). Tabuka.1: Právne úpravy REITov vo vybraných krajinách[3] USA HOLANDSKO NEMECKO R SR Právna forma Investorské obmedzenia innos a limity Leverage limit Povinné prerozdeov anie Zrážková da pre investorov (akcionárov) Spolonos, trust, združenie, platiace dane v USA. REITy Min. 100 investorov a menej ako 5% vlastní viac ako 50% akcií Min. 75% aktív v nehnutenostia ch a 75%-95% predstavujú výnosy z prenájmov Typy spol.: akciová, s ruením obmedzeným, REITs, podielový fond (non-reits) Bez obmedzenia Len pasívne investovanie, development a správa nehnuteností, zdaované 3. subjekty Akciová spolonos so sídlom v Nemecku (REITs). (non REITs ako v SR) Max. 10% hlasovacích práv jedného investora, min. 15% akcií musia vlastni investori <3%. Min. 75% aktív v nehnutenostia ch a min. 75% príjmov z prenájmov. Zakázaný trading nehnuteností (obrat za 5r. do 50 % NAV ) Nie je 60% NAV 60% NAV 90% zdaniteného zisku 30% dividend a 35% z kapitálových ziskov 100% zisku 15% z dividend 90% istého zisku 15% z dividend 1.Investiný fond (IF) 2. Speciální fond nemovitostí (SFN) 3. Fond kvalifikovanýc h investoru (FKI) so sídlom v R FKI max. 100 investorov a min. 1 mil.czk Len innos v rámci zákona. Správa prostredníctvo m externistov. Pokia je to uvedené v štatúte fondu Bez limitu 5%-ná sadzba dane z príjmu, 15% z dividend možnos využitia tzv. Otvorený a uzavretý špeciálny podielový fond nehnuteností (Investorská entita bez právnej subjektivity) Bez obmedzenia Len innos v rámci zákona. Správa nehnuteností možná cez realitné spolonosti, 75% aktív musí by ocenitených výnosovou metódou 50% NAV fondu a RS Bez limitu 19% z vyplácaných i kapitálových výnosov 11 11

12 6M test držania CP 5. REITY NA SLOVENSKU Slovenská podoba REITu je sformulovaná v novele zákona o kolektívnom investovaní, kde je pomenovaný ako špeciálny podielový fond nehnuteností (ŠPFN). ŠPFN môže by by vytvorený ako otvorený podielový fond alebo uzavretý podielový fond. Majetok v om možno investova len do nehnuteností vrátane príslušenstva na úely ich správy a predaja (priame investície) a do majetkových úastí v realitných spolonostiach (nepriame investície). Pri investovaní do ŠPFN ide o dlhodobú investíciu s nižšou likviditou ako majú iné investiné nástroje. Zákon pre to poskytuje správcovským spolonostiam až jeden rok na to, aby klientovi vyplatili vrátené podiely fondu. Min. 10% aktív fondu musia tvori likvidné aktíva (vklady, dlhopisy, pokladniné poukážky, cenné papiere vydané otvoreným podielovým fondom). Každá nehnutenos musí by ocenená dvoma znalcami. Jedného z nich by mala zabezpei správcovská spolonos a druhého depozitár. Celkový majetok vo fonde sa musí oceni min. raz rone. Jedna nehnutenos môže tvori max.20% majetku fondu. Minimálna investícia podielnika do ŠPFN musí by 3000 eur. [4] Dôležité termíny pre ŠPFN v skratke: 05/2006 (úinnos) - Novela Zákona.594/2003 Z.z. o kolektívnom investovaní: Špeciálny podielový fond nehnuteností 73a - 73j 11/2006 Udelenie prvej licencie NBS na vytvorenie prvého špeciálneho fondu nehnuteností 05/ Posledná novela Zákona.594/2003 Z.z ZÁVER Úspešné fungovanie obdoby REITu bude znamena skutoný rozmach európskeho trhu nehnuteností a poslúži ako pozitívny príklad i pre ostatné krajiny sveta, ktoré svoje realitné trusty zatia nevytvorili. Na Slovensku momentálne realitné trusty (ŠPFN) ponúkajú štyri slovenské správcovské spolonosti. LITERATÚRA [1] BLOCK RALPH L.: Investing in REITs, Bloomberg Press, 2006, str.8-12, ISBN-10: [2] CLAURETIE TERRENCE M. a SIRMANS STACY G.: Real estate Finance: Theory and practice, Thomson South-Western, 2006, str , ISBN [3] Prezentácia Ing. Smetana, IaD správ. spol., a.s., Realitný fond.ppt, 2007 [4] Zákon o kolektívnom investovaní. 594/2003 Z. z.; 73a - 73j [5] < Príspevok bol spracovaný v rámci vedecko-výskumnej grantovej úlohy VEGA. 1/3781/06 Európsky rozmer bytovej politiky a rozvoja bytového sektoru na Slovensku

13 Doc.Ing. Mária Zúbková, PhD., Ing. Martin Babulic 1 POROVNANIE ROZVOJA ZÁPADOSLOVENSKÉHO A VÝCHODOSLOVENSKÉHO REGIÓNU THE COMPARATION OF A DEVELOPMENT OF THE WEST-SLOVAK AND THE EAST-SLOVAK REGION Abstract An aim of this article is to point out all impacts of the development of regions in Slovak Republic. Economic conditions of the west-slovak region development are reaching a level of advanced states of EU, which shows also social-economic situation of population in that region. The comparation of this region with east-slovak region, which is the slowest developing region, will be interesting. ÚVOD Ambíciou príspevku bude poukáza v prvom rade na širšie súvislosti rozvoja regiónov v SR. Ekonomické podmienky rozvoja západoslovenského regiónu limitne sa približujú k podmienkam vyspelých krajín EÚ, omu zodpovedá aj socio-ekonomická situácia obyvatestva v tomto regióne. Zaujímavé bude porovnanie tohto regiónu s východoslovenským regiónom, ktorý je najpomalšie sa rozvíjajúcim regiónom v SR. 1. FAKTORY A PREDPOKLADY VZNIKU A ROZVOJA REGIÓNU Medzi faktory ovplyvujúce vznik a formovanie regiónu patria: historický, ekonomický, sociálno-politický a udský faktor. Historický faktor Ekonomický faktor zamestnanos infraštruktúra investície konkurencieschopnos Sociálno-politický faktor: typ vlády životná úrove vzah k životnému prostrediu udský faktor: ochota sa spája jazyková vybavenos schopnos tolerova kultúrne rozdielnosti schopnos akceptova marginalizované skupiny, iné národnosti a pod. Základný faktor, ktorý formoval každý región je faktor historický. Logické prepojenie jednotlivých územných jednotiek, resp. regiónov je asto realizované práve na historickom 1 Zúbková, Mária, doc. Ing. PhD., Radlinksého 11, Bratislava, maria.zubkova@stuba.sk Babulic, Martin, Ing., Radlinksého 11, Bratislava, martin.babulic@stuba.sk 13 13

14 základe. Slovensko, kedysi súas Rakúsko-Uhorskej monarchie, môže poslúži ako príklad pre spájanie sa regiónov na historickom základe, resp. na základe uritej historickej predispozície. Existuje tu logický predpoklad spájania jednotlivých regiónov, ktoré kedysi tvorili súas monarchie. alší faktor, ktorý ovplyvuje vznik a formovanie regiónu je ekonomický faktor. Jedna z jeho významných zložiek je zamestnanos. Ohrozenie hrozí pri neochote spájania sa regiónov s regiónmi s nižšou zamestnanosou, nakoko by mohlo by poškodené dobré meno daného regiónu, o by malo logicky za dôsledok zníženie ratingu lepšie postaveného regiónu. Význam infraštruktúry: samozrejmosou je, že v prípade zlej infraštruktúry, teda nedostupnosti, resp. saženej prístupnosti uriých regiónov, budú tieto regióny znevýhodnené. Nedostupnos regiónu má za dôsledok nízky poet investícií do daného regiónu, o v porovnaní s regiónmi lepšou infraštruktúrou ho znevýhoduje a zväšujú sa rozdiely medzi jednotlivými regiónmi. Daná situácia, môže ma za dôsledok zníženie ratingu daného regiónu a tento ukazovate môže zapríini príliv, alebo odliv investícií. Sociálno-politický faktor je významný najmä pri spájaní sa regiónov na medzištátnej úrovni, kde hlavnú úlohu zohráva typ vlády, jej politická orientácia a taktiež, i je región, ktorý je uvažovaný ako potenciálny partner súasou EÚ. Je nemyslitené zluova regióny s diametrálne odlišnou životnou úrovou, nakoko obyvatelia regiónu z vyššou životnou úrovou by doplácali na obyvatestvo druhého regiónu. Zluovanie na takomto princípe je dopredu odsúdené na neúspech. Vzah k životnému prostrediu je takisto významnou otázkou pri zluovaní sa s jednotlivými zahraninými regiónmi. Ako príklad poslúži Rakúsko a jeho poitika smerom k využitiu jadrovej energie. udský faktor podmieuje ochotu obyvatestva spája sa. Problém môže nasta pri medzištátnych regiónoch s jazykovou vybavenosou obyvatestva, so schopnosou tolerova kultúrne rozdiely a takisto schopnosou akceptova marginalizované skupiny, iné národnosti a pod. 2. REGIONÁLNE DISPARITY V SR V posledných rokoch zaznamenala Slovenská republika rýchly ekonomický rast, súasne aj rast produktivity práce. Ekonomický rast nastal aj v aka vstupu zahraniných investorov na slovenský trh, o malo za dôsledok zvýšený príliv zahraniných investícií. Pre súasné obdobie je charakteristické prehlbovanie sociálno-ekonomických rozdielov, nielen medzi jednotlivými sídlami, ale samozrejme aj medzi regiónmi a krajmi. Prehlbuje sa schopnos jednotlivých regiónov konkurova si navzájom. V každom regióne SR vládnu rozdielne životné podmienky a taktiež rozdielny potenciál rozvoja. Jeden z ukazovateov v oblasti rastového potenciálu regiónov je miera nevyužitia rastového potenciálu regiónov, ktorá poskytuje uritý obraz o vývoji v oblasti potenciálu regiónu. Je to odhad na báze produkných funkcií. Mieru nevyužitia rastového potenciálu regiónov vypoítame ako rozdiel potenciálneho a aktuálneho regionálneho produktu chápaný ako HDP v bežných cenách, vo vzahu k potenciálnemu regionálnemu produktu. Ako príklad uvádzame odhad tohto ukazovatea za rok Odhad bol vypracovaný na úrovni regiónov NUTS II /Nomenclature of territorial units for statistics, RŠUJ Regonálna štatisická územná jednotka/. Výsledky boli nasledovné: bratislavský región 0,9%, západoslovenský región 5,1%, stredoslovenský región 4,4% a východoslovenský región 11,4%. Z uvedeného vyplýva, že využitie rastového potenciálu regiónov je nedostatoné, o je dané najmä vysokou mierou regionálnej nezamestnanosti a výraznými disparitami vo vybavenosti regiónov fixným kapitálom 2. Ako z odhadov vyplýva, najlepšie za rok 2004 na tom bol 2 Priebežná správa o implementácii Rámca podpory Spoloenstva, od 1. januára do 30. júna 2005, Bratislava október 2005, Ministerstvo výstavby a regionálneho rozvoja SR, str

15 bratislavský kraj a zárove západoslovenský región a najhoršie východoslovenský región. Realizovaný odhad bol nastavený tak, aby poskytoval skôr optimistický než realistický pohad na využitie rastového potenciálu regiónov. Realistický odhad by v ešte väšom merítku poukázal na rozdiely medzi jednotlivými regiónmi. Tab.. 1 Rozdelenie Slovenskej republiky poda NUTS AKRONYM KÓD anglický/slovenský REGIONÁLNE ÚROVNE SK0 Slovenská republika NUTS RŠÚJ 1 Územie celej krajiny SK01 Bratislavský kraj NUTS 2 / RŠÚJ 2 oblast SK01 Bratislavský kraj NUTS 3 / RŠÚJ 3 Kraj SK02 Západné Slovensko NUTS 2 / RŠÚJ 2 oblast SK021 Trnavský kraj NUTS 3 / RŠÚJ 3 Kraj SK022 Treniansky kraj NUTS 3 / RŠÚJ 3 Kraj SK023 Nitriansky kraj NUTS 3 / RŠÚJ 3 Kraj SK03 Stredné Slovensko NUTS 2 / RŠÚJ 2 oblast SK031 Žilinský kraj NUTS 3 / RŠÚJ 3 Kraj SK032 Banskobystrický kraj NUTS 3 / RŠÚJ 3 Kraj SK04 Východné Slovensko NUTS 2 / RŠÚJ 2 oblast SK041 Prešovský kraj NUTS 3 / RŠÚJ 3 Kraj SK042 Košický kraj NUTS 3 / RŠÚJ 3 Kraj Zdroj: Rozdiely v dosahovaní významných ekonomických ukazovateov Percentuálny podiel na regionálnom hrubom domácom produkte striktne odzrkadluje postavenie jednotlivých regiónov v Slovenskej republike. Je to logický vývin situácie ktorá pretrváva už niekoko rokov, vlastne od vzniku samostatnej Slovenskej republiky v roku Od roku 1995 /prvý rok štatistiky pre regionálny hrubý domáci produkt v Sk vypracovanej Eurostatom / sa postupne zaína prehlbova rozdiel medzi jednotlivými krajmi, teda aj regiónmi. Bratislavský kraj, ako kraj hlavného mesta samozrejme vykazuje najvyšší regionálny hrubý domáci produkt. Drvivá väšina investícií je v aka statusu hlavného mesta, prítomnosti všetkých úradov a v neposlednom rade lokalizácii, investovaná v bratislavskom kraji, sekundárne v západoslovenskom regióne. alej regionálny hrubý domáci produkt klesá smerom na východ, výnimkou je iba košický kraj. Košice sú metropolou východoslovenského regiónu, veké percento obyvateov východoslovenského regiónu hadá prácu, resp. chodí za prácou práve do Košíc. Košice sú napriek nedokoneným rýchlostným cestným komunikáciám ahko dostupné a to leteckou formou dopravy, ktorá dnes patrí medzi finanne prístupné formy dopravy. V roku 2006 neprišlo k výraznej zmene v štruktúre zamestnanosti v regiónoch Slovenska. Zamestnanos v jednotlivých regiónoch ekonomicky nadväzuje na jestvujúcu štruktúru výroby a v uritých lokalitách Slovenska taktiež na novovzniknuté podniky, ktorých vznik bol iniciovaný najmä vstupom zahraniných investorov na slovenský trh /Volkswagen Bratislava, Peugeot Trnava,../ Najvyššou mierou sa na celkovej zamestnanosti v SR podiea bratislavský kraj (19%).V bratislavskom kraji je najvyššia zamestnanos v odvetviach obchodu, nehnuteností, prenájmu a obchodných inností a priemyslu. Podiel na celkovej zamestnanosti bol v trnavskom kraji v porovnaní s ostatnými krajmi paradoxne najnižší a to 10% za rok Nitriansky, žilinský a prešovský kraj sa na celkovej zamestnanosti v SR podieajú každý rovnakou mierou (12%)

16 Najvyššiu mieru nezamestnanosti za rok 2006 dosiahli košický a tiež prešovský kraj, iže východoslovenský región. Najnižšiu ako už štandartne bratislavský kraj 4,3 percenta pri celkovej miere nezamestnanosti 13,3 percenta. Najnižšia nezamestnanos za rok 2006 bola v západoslovenskom regióne. Poda výberového zisovania pracovných síl, uvedeného na stránkach Štatistického úradu Slovenskej republiky možno sledova vývin miery nezamestnanosti v percentách od roku Dané údaje poskytujú ucelený obraz vývoja v oblasti miery nezamestnanosti v jednotlivých krajoch. Bratislavský kraj je kraj s najmenšou mierou nezamestnanosti a je ekonomickým lídrom západoslovenského regiónu. V porovnaní s východoslovenkými krajmi a to košickým a prešovským je už takmer 10 rokov o dve tretiny na vyššej úrovni v ukazovateoch miery nezamestnanosti. V roku 1998, pri celkovej miere nezamestnanosti 12,5 percenta, bratislavský kraj vykazoval celkovú mieru nezamestanosti 6,0 percenta, o bola tretinová hodnota oproti košickému, ktorý dosahoval hodnotu 18,7. V prešovskom kraji sa v roku 1998 miera nezamestnanosti pohybovala na hodnote 16,4 percenta. V roku 1999 celková miera nezamestnanosti vzrástla na 16,2 percenta a taktiež podiel v košickom a prešovskom kraji, a to 23,1 a 19,1 percenta, o znamená pri celkovom náraste miery nezamestnanosti na Slovensku o 3,7 percenta, nárast v košickom kraji o 4,4 a v prešovskom o 2,5 percenta priom v bratislavskom kraji len o 1,4 percenta. Až do roku 2006, teda do súasnosti, miera nezamestnanosti v košickom kraji neklesla pod 20 percent a okolo 20 percent sa držala miera nezamestnanosti aj v prešovskom kraji, naopak v bratislavskom kraji miera nezamestnanosti nikdy neprekroila 9 percent. V súasnosti sa miera nezamestnanosti v košickom kraji rovná 20,3, v prešovskom 18,1 a v bratislavskom len 4,3 percenta. ZÁVER Západoslovenský región na ele so svojím lídrom bratislavským krajom sa postupne zaína približova vyspelým regiónom Európy. Rast západoslovenského regiónu a jeho rýchly rozmach má však za dôsledok prehlbovanie sa rozdielov medzi jednotlivými regiónmi. O drvivú väšinu investícií sa podelia prevažne západoslovenský a iastone stredoslovenský región. Daná situácia sa môže zaa zlepšova až po dokonení severného dialniného obchvatu, ktorý prepojí západné Slovensko s východným. Viac ako optimistické prognózy hovoria o ukonení stavby v roku 2010, reálnejší termín dokonenia je však až rok Dovtedy sa nepredpokladá zníženie rozdielov medzi východom a západom, práve naopak. LITERATÚRA [1] [2] [3] [4] Világi, A.; Bilík, V.; Klamár, R.; Ben, V.: Kohézna politika EÚ na roky a Lisabonská stratégia analýza dopadov na regióny SR, Apríl 2007 [5] Zúbková, M.: Územný marketing nástroj riadenia rozvoja územia, KERS, Svf STU, 2004 Príspevok bol spracovaný v rámci vedecko-výskumnej grantovej úlohy VEGA. 1/3781/06Európsky rozmer bytovej politiky a rozvoja bytového sektoru na slovensku

17 Stanislaw Belniak 1 HOUSING MARKET SUPPLY AND DEMAND IN POLAND: THE ROLE OF FUNDAMENTALS Abstract Insufficient supply of the housing market in Poland still build the distance that Poland has to bridge to catch up with the old 15 EU members states. The important macroeconomic factors shaping the housing market in Poland are: the absence of long-term state housing policy low index of housing stock in comparison to country s population the practice of renting apartments in the grey zone of economy specific housing aspirations of Poles, i.e. wishful thinking totally devoid of financial potential In the article we explore the themes above. INTRODUCTION Statistical data describing the macroeconomic status of Polish economy indicate that Polish economy is thriving [8]. That condition finds proof in the following: - high rate of economic growth - sound corporate finance - declining unemployment rate - low inflation rate - low deficit on current accounts, and - promising situation of the state budget. Contractors [10] considered the prospects in building sector as optimistic and welcomed a preponderance of positive signs of general economic condition of the construction business. 1. MARKET FOR APARTMENTS According to WGN Real Estate experts. Polish housing real property market is characterized by the following tendencies: 2 - a high demand with an average supply 3 - increasing sell prices on average 34 per cent from January till December Belniak Stanislaw, Prof. PhD, Cracow University of Economics, ul. Rakowicka 27, Krakow, Poland, belniaks@ae.krakow.pl 2 Initiated in the beginning of 2006 and having every prospect to be sustained for the next coming years 3 For the next few years demand will exceed supply, especially in large cities. To give an example, Spain, with its population number comparable to Poland, builds approx. 500 thousand apartments p.a. In Poland only 118 thousand p.a

18 - a high demand for two, and three-room apartments, and a declining demand for singleroom ones, particularly those without a downtown address increase in purchasing highest standard, luxury apartments - approximately 92 per cent of buyers use bank credit 5 - most active buyers are contained within years bracket - small apartments are purchased by young people, aged 24-35, as their first dwelling - location, finishing standard and neighbourhood mostly decide about the price of apartments Having analysed the reasons for buying and apartment, RedNet Property Group experts [6] point out that single persons without any children are more mobile from those remaining in relationships and having children. That group of customers mostly regard the purchase of a property as a good investment. 2. MARKET FOR HOUSES Since 2001, the market for houses has been the most stable segment of the property market. In the opinion of WGN Real Estate experts, the demand for houses in large cities, both on primary and secondary markets, exceeds demand by 7.4 per cent. That is the reason why the quotations for houses have been fairly stable. The fluctuations on local markets recorded every six months have been contained within per cent bracket. Apparently, the most wanted are houses of useful area below 200 sq.m., including an attic that could be converted into a useful space, built on lots thousand sq.m., particularly those built in the past decade with the use of recent technologies that guarantee low maintenance costs. An attractive location is also an asset; that means a city district or a suburb with a convenient access to the downtown area. Quotations reach 480 thousand 1.1 million for newly built houses, and thousand for buildings over ten years old. Buildings located within 10 km perimeter from the city center fetch the same prices as those within the city area. There is also a demand for cheaper houses in need of refurbishment, located not farther than 30 km from the city, providing they have an agreeable neighbourhood. Those properties fetch thousand PLN. The offer of properties is enhanced with the houses under construction. A house without finishing, of a basic standard, with useable floor area up to 200 sq.m. fetches thousand PLN. The price increases with the proximity to the city borders. 4 Basing on the past experience, particularly referring to 2002, when the demand for apartments dropped due to recession, yet prices were sustained, in 2007 the prices will rise at 5 10% a year. Possible higher rate may be dependent on: - the prices of building lots - adjusting pay levels and labour costs to the developed countries of the EU. 5 Credit usually amounts to 78% of apartments price. The number of those buyers who finance the property purchase totally by credit grew by 82% ] 18 18

19 Due to a significant increase in prices of apartments, the difference between the prices of apartments and houses came so close that presently funds for buying a house out of town may be raised by selling a three-room downtown apartment of very high standard, or a two-room apartment at a very attractive location. The market of residences is quite stable. They are properties difficult to dispose of, and an owner may have to wait a few years before a transaction finalizes. Owners who invested significant outlays to build such residences are not willing to go down on their quotations. Figure 1. Secondary market for houses Source: WGN DIRECTIONS OF DEVELOPMENT OF HOUSING SECTOR IN POLAND The reform of Polish economy that was launched in 1989 changed dramatically the principles of participation of the state in financing housing [3]. Freeing the prices, changes in financing of housing, setting a market interest rate for housing credits, and the introduction of a uniform system of repayment of credit brought fundamental changes into housing market. The number of built apartments decreased. Under the circumstances, when the price of an apartment reflects its real cost and it is set without the state interference, the future owner is free to decide about the most rational investment in property, having analysed its effectiveness, benefits for the buyer and feasibility. At the same time, freeing the prices of apartments caused that they became out of reach for most citizens without sufficient resources to afford them. Such situation pushed up the demand for 19 19

20 rented apartments, especially those offered for a modest rent (including accommodation provided by Social Building Society subsidized by the state) and social welfare apartments. Housing policy formulated in conditions of a free market must respect specific character of apartments that are both the first necessity, and at the same time, a relatively expensive commodity. That is why, in democratic states practicing market economy, the process of constructing, financing, exploitation and renting apartments is subject to legal and institutional regulations that are different from universal principles. [2] Official government documents [7] highlight the fact that economic growth, macroeconomic stabilization and accession of Poland to the European Union have created advantageous conditions for the development of housing sector in Poland, facilitating accelerated qualitative as well as quantitative provision of housing stock. That development will be more dependent on evolving social and cultural models rather than demographic factors. 9 This is best reflected by the following trends: - gradual decline of multi-generation accommodation, - increasing aspirations to better standards of living Market instruments of financing housing are becoming available to increasingly wider strata of society, thus enabling citizens to satisfy their housing needs by themselves. However, there still is, and there will be in the decades to come, a large group of families for whom either a purchase, or maintenance of their own apartment will be beyond their means, or who in view of the necessity to migrate in search of jobs do not desire to become tied up by buying into an apartment. Such people should have an opportunity to rent apartments of different standard and rent. 10 The policy defined by the Strategy is oriented at reaching strategic objectives which stipulate that by 2025 the level of satisfaction of housing needs in Poland should be brought to the current average level noted by the old member states of the EU. Those objectives should be reached by eliminating current civilization deficiencies resulting from: - involuntary sharing of accommodation - small useful area of apartments - low technical standard of apartments The stipulations of the Polish Republic Constitution give much attention to the satisfaction of housing needs by the people of Poland, and the role of State authorities. Pursuant to Article 71, p.1 of the main statute, State authorities are obliged to support policy conducive to meeting citizens housing needs, and in particular, to assist the development of social housing, and support citizens aspirations to find their own place to live. Territorial government plays an important role here. Pursuant to Article 4 of the Statute of 21 June 2001 on the protection of tenants rights, gmina housing stock and the amendments to the Civil Code (Journal of Law, number 71, item 733, with later amendments) while implementing their own objectives, the territorial government should: - in general ensure conditions conducive to meeting the demand for housing within the confines of a territorial community, 9 Forecast changes of the country s population will not become a decisive demographic factor exerting pressure on a radical increase of housing stock. 10 Prerequisites for such a offer are, among others: - making rent economic and the necessary deregulation of rent with a proper system of rent allowances and a range of social apartments - support from public authorities to private non-profit investors building apartments permanently designated for low-rent accommodation 20 20