Middeninkomensgroepenopde woningmarkt

Transcription

1 Middeninkomensgroepenopde woningmarkt Inopdrachtvan VROM-raad AndréBuys StevenKromhout augustus2006 Rapportnummer:93420 RIGOResearchenAdviesBV DeRuyterkade AC Amsterdam telefoon telefax

2

3 Inhoudsopgave 1 INLEIDING INTRODUCTIE LEESWIJZER 1 2 MIDDENINKOMENSINBEELD WIEZIJNZIJ? AFBAKENING TYPERING 4 3 GEOGRAFISCHESPREIDING WAAR WONENZIJ? REGIONALESPREIDING SPREIDINGNAARGEMEENTEGROOTTE GEBIEDSINDELING 8 4 WOONSITUATIE HOE WONENZIJ? ZELFSTANDIG WONEN EIGENDOMSVORM WONINGKENMERKEN WOONLASTEN 13 5 SCHEEFHEID INLEIDING GRADATIESVANSCHEEFHEID PROFIELVANSCHEEFWONERS 17

4 5.4 SCHEEFHEIDNIEUWESTIJL 20 6 HOGEENLAGE WOONLASTENINBEELD HOGEENLAGE WOONLASTEN,EEN WERKDEFINITIE PROFIELSCHETS WOONLASTENGROEPEN 22 7 VERHUIZINGEN HOEVERHUIZENZIJ? VERHUISWENSEN FEITELIJKEVERHUIZINGEN TUSSEN WENSENREALITEIT 29

5 INLEIDING 1 1 Inleiding 1.1 Introductie De middeninkomensgroepen mogenzichverheugenineentoenemendebelangstelingvanbeleidsmakersophetgebiedvan wonen.daarvoorzijntweeredenen aantegeven. Teneerstedegroeiendeklooftussendehuur-endekoopmarkt.Doordeprijsstijgingenindeafgelopenjarenzijnkoopwoningenvoorvelenfinancieelonbereikbaar geworden.hierdoorheefteenstagnatievandedoorstromingvanhuurnaar koop plaatsgevonden, metalsgevolgdatdedrukopdehuurmarktistoegenomen.niet aleendeaandachtsgroepenzijnnuaangewezenopsocialehuurwoningen, maar ookveelhuishoudens meteen middeninkomen.endatterwijlde ministerde scheefheidopnieuwopdeagendawilzeten. Tentweedewordenaandegroepen meteen middeninkomendoorbeleidsmakers alerleikwaliteitentoegedicht.hetzougaanomhardwerkendebelastingbetalers diebetrokkenzijnbijhunbuurt,dewinkelsendesportclubsdraaiendehoudenen voorstabiliteitzorgenindesamenleving.geen wethouderdiezulkeburgersniet binnenzijngemeentewilhebbenofhouden. Ondanksdevelebeeldendiehetbegripoproept,bestaatergeenhelderheidover wateronderde middeninkomensgroepen kanwordenverstaanenwelkepositie zijinnemenopdewoningmarkt.devrom-raadheeftrigodaaromgevraagdom opbasisvanhet WoningbehoefteOnderzoek2002eenbeeldteschetsenvande middeninkomensgroepenenhunpositieopdewoningmarkt. 1.2 Leeswijzer Om meerduidelijkheidtescheppenoverde middeninkomensgroepenenhunwoningmarktpositie,hebben wijdevolgendeelementenonderzocht: Wiezijnzij? Inhoofdstuk2wordende middeninkomensgroepenafgebakend engetypeerdaandehandvankenmerkenalsleeftijdenopleidingsniveau.

6 2 INLEIDING Waarwonenzij? Hoofdstuk3gaatinopdegeografischespreidingvande middeninkomensgroepen.inwelkeprovincieskomenzijhet meestvoorenin hoeverezoekenzijdestadofjuisthetplatelandop? Hoewonenzij?Inhoofdstuk4 wordtde woonsituatievan middeninkomensgroepenbelicht.beleidsmatiginteressantzijndaarbijvooralde woonlasten. Hier wordtdieperopingegaanintweeapartehoofdstukken. Hoofdstuk5 richtzichtopdescheefheidenhoofdstuk6belichthuishoudens metzeerhogeofzeerlagewoonlasteninrelatietothuninkomen. Hoeverhuizenzij?Hoofdstuk7tensloterichtzichopdeverhuiswensenenmogelijkhedenvan middeninkomensgroepen.daarbijvergelijken wedegewensteverhuizingen metdefeitelijkeverhuizingenenbezienofersprakeis vandiscrepanties.

7 MIDDENINKOMENSINBEELD 3 2 Middeninkomensinbeeld 2.1 Wiezijnzij? Eengoedebeschrijvingbegint meteenheldereafbakening.omdetwee middeninkomensgroepennadertetyperenhebben wegekekennaarleeftijd,huishoudensamensteling,tweeverdienerschapenopleiding. 2.2 Afbakening Inditonderzoek wordentotde middeninkomensgroepenalehuishoudensgerekenddieniettotdeaandachtsgroepenbehorenenminderverdienendananderhalf keer modaal.binnendezebrede marge makenweonderscheidtussendegroepen meteeninkomenbovenenonderdevoormaligeziekenfondsgrens. Weonderscheidendusintotaalviergroepen: Aandachtsgroepen(tothuursubsidiegrenzen) Middeninkomensgroepentotziekenfondsgrens Middeninkomensgroepenbovenziekenfondsgrens Hogereinkomensgroepen(meerdananderhalfkeermodaal) In 2002lag deziekenfondsgrens op en was een modaalinkomen Vandebijnazevenmiljoenhuishoudensin2002behoordenruim2,7miljoentotde middeninkomens.degroepdiequainkomentussendehuursubsidiegrenzenende ziekenfondsgrenszatentelde1,6 miljoenhuishoudens. Deoverige1,1 miljoen huishoudensbehoordentotdegroep meteeninkomenbovendeziekenfondsgrens totanderhalfkeer modaal.infiguur2-1istezien welkaandeeldezegroepen vormdenvandenederlandsebevolking.

8 4 MIDDENINKOMENSINBEELD figuur2-1 VerdelinghuishoudensoverinkomensgroepeninNederland, % 28% tothuursubsidiegrens totziekenfondsgrens totanderhalfmodaal bovenanderhalfmodaal 16% 23% 2.3 Typering Leeftijd Infiguur2-2voordetwee middeninkomensgroependeleeftijdsverdelingafgebeeld.bijde middeninkomenstotdeziekenfondsgrenskomenveel meerouderen vanaf65jaarvoordanbijde middeninkomensdietotanderhalfkeer modaalverdienen.jongerenzijninbeidegroependungezaaid.dezekomenvooralvoorinde huursubsidiedoelgroep. figuur2-2 Middeninkomensgroepennaarleeftijdscategorie,2002 totziekenfondsgrens totanderhalfmodaal tot25 25tot35 35tot45 45tot55 55tot65 vanaf65 Huishoudensamensteling Hetgrootsteverschiltussendebeidemiddeninkomensgroepenzitindesamenstellingvanhethuishouden.Meerdandehelftvande middeninkomenstotdeziekenfondsgrensisaleenstaande,tegen minderdaneenkwartvandehogere middeninkomensgroep.infiguur2-3isdeverdelingperinkomensgroepenindevormvan histogrammengeïlustreerd.

9 MIDDENINKOMENSINBEELD 5 figuur2-3 Middeninkomensgroepen,naarhuishoudensamensteling,2002 Frequentie Frequentie Frequentie inkomensgroepen tothuursubsidiegrens totziekenfondsgrens totanderhalf modaal 50000, , , , ,000 0, , , , , ,000 0, , , , , ,000 bovenanderhalf modaal meerpszonderkind meerps metkind eenpersoonshh huishoudenssamensteling 0, leeftijdhoofdhuishouden leeftijdhoofdhuishouden leeftijdhoofdhuishouden leeftijdhoofdhuishouden Tweeverdieners Hethogeaandeelaleenstaandeniserdebetaandatruimdriekwartvan middeninkomens metrechtopziekenfonds metééninkomen moetenrondkomen.bijde middeninkomensbovendeziekenfondsgrensheeftruimdehelfttweeinkomens. Bijca.30%vandezeinkomensgroepdraagtdittweedeinkomen meerdaneen kwartbijaanhetbrutohuishoudeninkomen. Opleidingsniveau Hetopleidingsniveauisinbeide middeninkomensgroepenzeergevarieerd. De MBO ersvormendegrootstegroep. Onderdeziekenfondsgerechtigdenkomen meerhuishoudensvoor metaleenlagereschooloflboenonderdeinkomenstot anderhalfkeermodaalzienwemeerhbo ersenacademici. figuur2-4 Middeninkomensgroepennaaropleidingsniveau,2002 totziekenfondsgrens totanderhalfmodaal geen,lagereschool LBO MAVO,MULO,VMBO HAVO,VWO MBO HBO WO

10 6 MIDDENINKOMENSINBEELD Vijftypen Wehebbenervoorgekozenombinnende middeninkomensgroepenvijfhuishoudentypenteonderscheidenopbasisvanleeftijdenhuishoudensamensteling(zie figuur2-5).dedrieleeftijdsklassenstaanvoorverschilendelevensfasen.bijhuishoudenstot40jaarzitdearbeids-en wooncarièreoverhetalgemeennoginde lift.deperiodetussen40en65jaarisquainkomenenwoonsituatierelatiefstabiel. Bovende65jaarnemenhetinkomenendegezondheidaf.Inelkelevensfaseisde woningmarktpositievanhuishoudensanders. Daarnaastspeeltookdehuishoudensamenstelingeenrol.Aleenstaandenzijn mindergeneigdzichtebindenaan eenkoopwoningdanmeerpersoonshuishoudens,metnameonderde40jaar 1. figuur2-5 Huishoudenstypen totziekenfondsgrens totanderhalfmodaal eenpstot40 meerpstot40 eenpsvan40tot65 meerpsvan40tot65 vanaf65jaar eenpstot40 meerpstot40 eenpsvan40tot65 meerpsvan40tot65 vanaf65jaar voetnoot 1 ZiehetproefschriftvanPetekeFeijten(2005)Lifeeventsandhousingcareer:Aretrospective analysisoftimedevents.delft:eburon.

11 GEOGRAFISCHESPREIDING 7 3 Geografischespreiding 3.1 Waarwonenzij? De middeninkomensgroepenzijnnietoveralevengoedvertegenwoordigd.omde geografischespreidingvande middeninkomensgroepenteonderzoekenbrengen weindithoofdstukdeverhoudingentussendevieronderscheideninkomensgroepeninkaart.daarbijleten wijookopdeverschilendetypen middeninkomensgroepen. 3.2 Regionalespreiding tabel3-1 Inkomensgroepenperprovincie tothuursubsidiegrens totziekenfondsgrens totanderhalfmodaal anderhalfmodaal totaalinkomensgroepen Groningen % % % % % Friesland % % % % % Drenthe % % % % % Overijssel % % % % % Flevoland % % % % % Gelderland % % % % % Utrecht % % % % % Noord-Holand % % % % % Zuid-Holand % % % % % Zeeland % % % % % Noord-Brabant % % % % % Limburg % % % % % Alswedespreidingvandeinkomensgroepenoverdeprovinciesbekijken,zienwe hetbekendebeeld.ingroningenwonennaarverhoudingde meestehuursubsidiegerechtigden(35%),terwijlde meestehuishoudens meteeninkomenbovenanderhalfkeer modaalinnoord-brabant(35%)tevindenzijn.de middeninkomens-

12 8 GEOGRAFISCHESPREIDING groepenzijnechterredelijkgelijkmatigverdeeldoverhetland.hetaandeel middeninkomenstotdeziekenfondsgrensvarieertvan21%inflevolandtot25%in Noord-Holandenhetaandeelmiddeninkomenstotanderhalfkeermodaalvarieert van15%inutrechtinnoord-holandtot19%inflevoland. 3.3 Spreidingnaargemeentegroote Kijkenwenaardespreidingvandeinkomensgroepennaargemeentegroote,dan zienwedatnaarmatehetaantalinwonerstoeneemtookhetaandeelhuishoudens metrechtophuursubsidiegroeit,terwijlhet aandeelinkomensbovenanderhalf keer modaaltegelijkertijdafneemt. Metbetrekkingtotde middengroepenzijnde verschilengering.ingrotegemeentenzijn wat meerhuishoudens meteeninkomentotdeziekenfondsgrenstevindenzijn.de meestehuishoudens meteeninkomentotanderhalfkeer modaalzien weingemeenten met minderdan inwoners. figuur3-1 Verdelinginkomensgroepennaargemeentegrootte 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% bovenanderhalfmodaal totanderhalfmodaal totziekenfondsgrens tothuursubsidiegrens 10% 0% minderdan5000inwoners 5000tot10000inwoners 10000tot20000inwoners 20000tot50000inwoners 50000tot100000inwoners tot150000inwoners tot250000inwoners inwonersofmeer 3.4 Gebiedsindeling Dewoningmarktpositievan middeninkomensgroepeninverschilendegebiedenis medeafhankelijkvanhetaanbod(woningvooraad)endeprijzen(regionalemarktsituatie).ombeideaspecten meetekunnennemenbijdeanalysehebbenweeen gebiedsindelinggemaaktopbasisvanlandsdelen(noord, Oost,Zuid, West)en grooteklassen(:tot50.000; :50.000tot ;endeG4).In figuur3-2isdeverdelingvandeinkomensgroepenoverdezegebiedentezien. Dezeilustreertdehierbovenbeschrevenverschilen.

13 GEOGRAFISCHESPREIDING 9 figuur3-2 Verdelinginkomensgroepennaarlandsdeelengemeentegrootte 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% bovenanderhalfmodaal totanderhalfmodaal totziekenfondsgrens tothuursubsidiegrens 20% 10% 0% G4 Noord Oost Zuid West De middeninkomensgroepenzijnnietinelkgebiedopdezelfdewijzesamengesteld (figuur3-3). Hetaandeeleenpersoonshuishoudenstot40jaarisrelatiefgrootindemiddelgrote gemeentenenvooralindeg4,terwijlindeegemeentenrelatiefveel meerpersoonshuishoudenstussende40en65jaarvoorkomen.indeg4wonenrelatief weinig65-plussersmeteenmiddeninkomen. Dezegeografischeverschilenindesamenstelingvande middeninkomensgroepen zijnvanbelangvoordeinterpretatievandegeografischeverschilendie welater tegenkomen. figuur3-3 Verdeling huishoudentypen naar landsdeel en gemeentegrootte per middeninkomensgroep totziekenfondsgrens totanderhalfmodaal 100% 100% 80% 80% 60% 40% 20% 60% 40% 20% vanaf65jaar meerpsvan40tot65 eenpsvan40tot65 meerpstot40 eenpstot40 0% G4 0% G4 Noord Oost Zuid West Noord Oost Zuid West

14

15 WOONSITUATIE 11 4 Woonsituatie 4.1 Hoewonenzij? Nu wijwetenwaar deverschilendemiddeninkomensgroepenwonen,isdevolgendevraag:hoezijwonen.indithoofdstukkijkenwedaaromnaardevolgende aspecten: Inhoeverehebbendemiddeninkomensgroepenzelfstandigewoonruimte? Hebbenzijeeneigenwoningofhurenzijeenwoning? Welkekenmerkenhebbenhunwoningen(type,kamers,oppervlakte)? Hoeveelbetalenzijomtekunnenwonen,inrelatietothuninkomen? 4.2 Zelfstandigwonen Bijnaalehuishoudensdietotde middeninkomensgroepenbehoren,bewoneneen zelfstandige woning.ditgeldtvoor96%vandeinkomensgroeptotdeziekenfondsgrensen98%vandegroepdietotanderhalfkeer modaalverdient.huishoudens meteen middeninkomendieinwonendzijnofeen(on)zelfstandige wooneenheidbewonenbehorenvrijwelaltijdtotdealeenstaandentotveertigjaaren zijnvooralindeg4tevinden.bijdebesprekingvandehuidigewoonsituatiebeperkenweonsverdertotdezelfstandigwonenden. 4.3 Eigendomsvorm Ruim60%vande middeninkomensgroeptotdeziekenfondsgrens woontineen huurwoning,tegenbijna40%ineenkoopwoning.bijdemiddeninkomensbovende ziekenfondsgrensligtdeverhoudinghuur-koopnetandersom.inbeide middeninkomensgroepenbewoneneenpersoonshuishoudensrelatiefvaakeenhuurwoning (metnametot40jaar),terwijl meerpersoonshuishoudensvakereenkoopwoning hebben.inegemeentenhebben middeninkomensvakereenkoopwoningdan in middelgrote.inhetnoordenishetaandeeleigenaar-bewonershetgrootst,inde G4veruithetst.

16 12 WOONSITUATIE figuur4-1 Woonsituatie middeninkomensgroepennaareigendomenprijs,2002 totziekenfondsgrens totanderhalfmodaal huurtot kwaliteitskortingsgrens huurtot aftoppingsgrens huurtot liberalisatiegrens huurboven liberalisatiegrens koopgoedkoop koop middelduur koopduur 4.4 Woningkenmerken Ondankshetverschilineigendomsvormkomendekenmerkenvande woningen waarinhuishoudensuitbeide middeninkomensgroepen wonenredelijkovereen, zekerwanneerwedezelfdehuishoudentypen metelkaarvergelijken.eenpersoonshuishoudens wonenvakerdan meerpersoonshuishoudensinetagewoningenin plaatsvaneengezinswoningen, woningentotvierkamersen woningentothonderdvierkante meter.binnendezegroepen wonenhuishoudensbovende40jaar vakeringrotereeengezinswoningendanhunjongeresoortgenoten. Inalelandsdelengeldtdatinegemeentenveelmindermiddeninkomensin eenetagewoningwonenenmeerineen(half)vrijstaandewoningdaninmiddelgrotegemeenten.ookzijndewoningendiedemiddeninkomensbewoneninde middelgrotegemeentenerquaaantalkamersenoppervlakte.inhet Noorden wonendemiddeninkomenshetminstvaakineenetagewoning.landsdeel West vormtdeanderekantvanhetspectrum, metveelmiddeninkomensinetagewoningenenrelatiefewoningen, metnameindeg4. figuur4-2 Woonsituatie middeninkomensgroepennaar woningtypeengebied, % totziekenfondsgrens 100% totanderhalfmodaal 90% 90% 80% 80% 70% 70% etagewoning 60% 50% 40% 30% 60% 50% 40% 30% overigeengezins tussenwoning hoekwoning 2-onder-1-kap vrijstaand 20% 20% 10% 10% 0% G4 0% G4 Noord Oost Zuid West Noord Oost Zuid West

17 WOONSITUATIE Woonlasten Degemiddeldenetowoonquoten 2 van middeninkomensgroepentotenbovende ziekenfondsgrensbedroegenin2002respectievelijk28en24procent.kijken we altijddoorééninkomengedragen moetworden.degemiddeldekoopquotehangt metzowelleeftijdalshuishoudensamenstelingsamen. Eenpersoonshuishoudens tot40jaarhebbengemiddelddehoogstekoopquote(25%totdeziekfondsgrens; Degeografischeverschileninde woonlastenquotenzijnrelatiefgering.ine naardegemiddeldehuurquote 3,danzienwedateenpersoonshuishoudensgemiddeldeenhogerehuurquotehebbendanmeerpersoonshuishoudens,omdatdehuur 22%daarboven),65-plussersdelaagste(resp.9%en8%).Ookbestaatereensignificantecorelatietussendekoopquoteenderesterendelooptijdvandehypotheek. gemeenteninhetnoordeniszoweldehuur-alsdekoopquotehetlaagst.koopquotenzijnin middelgrotegemeentenwathogerdaninegemeenten.deg4 valtopalshetgebied metdehoogstegemiddeldekoopquotenenrelatieflage gemiddeldehuurquoten. figuur4-3 Gemiddeldenetto woonquoteenstandaardeviatieperinkomensgroep, tot tot huursubsidiegrens ziekenfondsgrens totanderhalf modaal bovenanderhalf modaal Intabel4-1zijndegemiddelde woonlastenquotesuithet WBO2002vergeleken metdieuithet WBO1998. Omvergelijkbareinkomensgroepentekunnendefiniërenvoorbeideversiesvanhet WBOiseenanderinkomensbegripgebruiktdanin deoverigeanalyses,namelijkhetbrutohuishoudeninkomenzoalshetscpdeze hanteert.hierdoorkomendequotesietshogeruitdaneerdervermeld.alswede uitkomstenvanbeide WBO svergelijken,danzienwedatdewoonlastenzowelin dehuur-alsindekoopsectorvooraleinkomensgroepenzijngedaald.degrootste dalingheeftplaatsgevondenbijdehuursubsidiedoelgroep. voetnoot 2 Netto woonquote = netto woonlasten(naaftrek huurtoeslag/hypotheekrenteaftrek,incl. hefingenen nutsvoorzieningen) als percentagevan het netto huishoudinkomen(excl. inkomsteni.v.m.wonen). 3 Bijde nettohuur-enkoopquotezijnnutsvoorzieningenenhefingennietbijde woonlasten meegerekend.

18 14 WOONSITUATIE tabel4-1 Gemiddelde woonlastenquotes(exclusiefextreemhogequotes)perinkomensgroep, 1998en2002 Netohuurquote Netokoopquote Netowoonquote WBO1998 WBO2002 WBO1998 WBO2002 WBO1998 WBO2002 tothuursubsidiegrens 30,2 27,6 36,0 23,4 44,9 38,2 totziekenfondsgrens 23,2 22,1 17,0 16,5 29,3 28,7 totanderhalfmodaal 18,7 18,2 16,8 16,4 24,9 24,6 bovenanderhalfmodaal 14,6 13,9 14,0 13,3 19,4 18,9

19 SCHEEFHEID 15 5 Scheefheid 5.1 Inleiding Eenonderwerpdatapartdeaandachtvraagtisdescheefheid,datwilzeggenhuishoudens met(te)hogeinkomensin(te)goedkopehuurwoningenenhuishoudens met(te)lageinkomensin(te)durehuurwoningen. Desegmenteringdiegebruikt wordtvoorhetvaststelenvandescheefheidgaat terugtotderijksnota Volkshuisvestingindejarennegentig.Indezenotawerdeen zogehetenaandachtsgroeponderscheiden(ook welprimairedoelgroepgenoemd) en werddevooraadhuurwoningenindrieklassenverdeeld:goedkoop, middelduur(ook welbetaalbaargenoemd)enduur. Wieniettotdeaandachtsgroepbe- hoorteneengoedkopehuurwoningbewoont,woont goedkoopscheef.huishou- denuitdeaandachtgroepindurehuurwoningen wonen duurscheef.deachterliggendegrenzenzijnsindsdenotasteedsgeïndexeerd, maarsluitennietaanop dehuurtoeslagsystematiek.zoisdeaandachtsgroepnietgelijkaandeinkomensgroepdierechtheeftophuurtoeslagenisdegrensvandegoedkopevooraadniet gelijkaandekwaliteitskortingsgrensdanwelaftoppingsgrens. In2002werddoor middelvanhet WBOvastgestelddatNederland gevallenvangoedkopescheefheidteldeen gevalenvandurescheefheidopeen totaalvan3,04 miljoenhuurwoningen.indithoofdstuk wordt,tenzijandervermeld, desegmentatieaangehoudendieheeftgeleidtotbovengenoemdeaantalen scheefwonenden. 5.2 Gradatiesvanscheefheid Intabel5-1zijnde gevalenvangoedkopescheefheidterugtevindeninde eerstekolomende gevalenvandurescheefheidindeeersterij.decelen diehetbetreftzijnomlijnd.daarbijisdeniet-aandachtsgroepingoedkopewoningen nader uitgesplitst. Dan blijkt dat het grootste deel van de goedkoopscheefwonendeneeninkomenheefttotdeziekenfondsgrens.een minderheidvan goedkoop-scheefwonendenheefteeninkomenvan meerdananderhalf keer modaal.voortsblijktdatongeveerdehelftvandeduur-scheefwonendenzijn

20 16 SCHEEFHEID gehuisvestinhuurwoningenbovendeliberalisatiegrens.deze mensenhebbendus geenrechtophuursubsidie. tabel5-1 Verdelinginkomensgroepenoverprijssegmenteninrelatietotscheefheid (aantalenhuishoudens/ woningen) hur gdk mdn dur<lib. dur>lib. kop total andgr andgr.<>zkgr zkgr.<>1,5xmod >1,5xmod Kijken wenaardebijdediversecombinatiesgeldende woonlasten,danblijktdat hoe goedkoop-schever men woont,destelagerde woonlastenzijn.datisper definitiezo.de(mediane)huurquotenzijnhetlaagstvoorhuishoudens meteen inkomenvan meerdan1,5keer modaalingoedkopehuurwoningen.zezijnhet hoogstvoordeaandachtsgroepindurehuurwoningenbovendeliberalisatiegrens (tabel5-2).hetis moeilijkvoortestelenhoelaatstgenoemdehuishoudenskunnen rondkomen,tenzijzenaasthuninkomenookoververmogenbeschikken.daarover isechtergeeninformatiebeschikbaar.hetgaatoverigensmaarovereenbetrekkelijkgeringaantalhuishoudens. tabel5-2 Medianehuurquotenbijverschilendecombinatiesvaninkomens-en huurklassen hur gdk mdn dur<lib. dur>lib. andgr. 2% 28% 35% 42% 24% andgr.<>zkgr. 17% 24% 29% 36% 21% zkgr.<>1,5xmod. 13% 18% 2% 28% 17% >1,5xmod. 9% 13% 16% 19% 13% 18% 2% 25% 29% 20% Dewoonlastenlopennogweluiteenbinnendediversegroepen.Intabel5-3isde spreiding weergegeven.dehelftvandegevalenbevindtzichtussendeaangegevengrenzen,eenkwartziterboven,eenkwarteronder.zoisteziendateenkwart vandegoedkoopscheefwonenden meteeninkomenbovendeanderhalfkeer modaaleenhuurquoteheeftonderde7%.incombinatie mettabel5-1kan worden bepaaldomhoeveelhuishoudenshetgaat: aandeanderekantvanhet spectrumblijktdateenkwartvandeduurscheefwonenden(16.500gevalen)inde geliberaliseerdesectoreenhuurquoteheeftvanmeerdan53%.

21 SCHEEFHEID 17 tabel5-3 Spreidinghuurquotenbijverschilendecombinatiesvaninkomens-en huurklassen hur gdk mdn dur<lib. dur>lib. andgr % 2-37% 28-4% 34-53% 19-3% andgr.<>zkgr % 21-27% 25-32% 31-43% 16-25% zkgr.<>1,5xmod. 1-15% 17-20% 20-25% 24-32% 14-20% >1,5xmod. 7-11% 1-15% 14-18% 15-23% 10-16% 13-23% 17-28% 19-32% 20-39% 15-27% lesvorbeld:vanalehuishoudensuitdeandachtgroepinmideldurehurwoningenheftenkwarten hurquoteonderde2enevenensenkwartenhurquotebovende37.derest(dehelft)heften hurquotetusendezewardenin. 5.3 Profielvanscheefwoners Watzijnhetnuvoorhuishoudens,diescheefwonenden?Hiervankrijgen weeen Hetgrootsteverschilzithemindelevensfaseenhetperspectiefvandediverse groepen. Degoedkoop-scheefwonendenonderscheidenzichdoordatzerelatief jongzijn,vaak metzijntweeën,veel meerdangemiddeldtweeverdienerenrelatief hoogopgeleid.al metaleenkansrijkprofiel. Wattweeverdienersbetreftisereen indrukdoordekenmerkenvandezegroeptevergelijken metkenmerkenvanandere combi s vaninkomens-enprijsklassen. waterscheidingzichtbaarbijdeziekenfondsgrens.daarbovenishetaandeeltweeverdienersveelgroterdanonderdiegrens.datgeldtinalewoonsituaties,dusook indegoedkopehuurwoningen. Duur-scheefwonendenonderscheidenzichvooraldoorhunleeftijd.Zezijnouder dande meesteanderehuishoudens.eenkwartisouderdan74jaar.dathoudt tevensisdatdekansop(verdere)inkomensstijgingaanmerkelijkerisdan onderdegoedkoop-scheefwonenden. Indekoopsectorvaltopdatdeeigenaren metdelaagsteinkomensaanmerkelijk ouderzijndaneigenaren methogereinkomens.laatstgenoemdenzijndan weer heelvaaktweeverdieners.

22 18 SCHEEFHEID tabel5-4 Enkelekenmerkenvanhuishoudensindiverseprijsklassen hur gdk mdn dur<lib. dur>lib. kop total andgr jr jr jr jr jr jr. andgr.<>zkgr jr jr jr jr jr jr. zkgr.<>1,5xmod jr jr jr jr jr jr. >1,5xmod jr jr jr jr jr jr jr jr jr jr jr jr. lesvorbeld:vanalehuishoudensuitdeandachtgroepinmideldurehurwoningenheftenkwarten leftijdonderde41enevenensenkwartenleftijdbovende72.derest(dehelft)heftenleftijdtusen dezewardenin. andelalenstanden hur gdk mdn dur<lib. dur>lib. kop total andgr. 60% 46% 49% 4% 30% 48% andgr.<>zkgr. 67% 54% 58% 63% 43% 54% zkgr.<>1,5xmod. 34% 26% 27% 41% 19% 23% >1,5xmod. 19% 14% 17% 2% 7% 9% 56% 41% 39% 40% 18% 32% andeltwepersonshuishoudenszonderkinderen hur gdk mdn dur<lib. dur>lib. kop total andgr. 23% 31% 31% 30% 50% 3% andgr.<>zkgr. 2% 30% 27% 23% 34% 29% zkgr.<>1,5xmod. 42% 4% 45% 37% 40% 41% >1,5xmod. 58% 56% 52% 56% 49% 50% 28% 36% 38% 38% 45% 39% Degoedkoop-scheefwonenden makennietdeindrukalaanheteindevanhun wooncarièretezijnaangekomen.ze wonennognietzolanginhunhuidige woningenzijnbovengemiddeldgeneigdopnieuwteverhuizen.hoelangzealscheef wonenisnietbekend, maargezienhunwoonduurkanhetnooitheellangzijn.

23 SCHEEFHEID 19 tabel5-5 Aandeeltweeverdienersenhogeropgeleidenonderhuishoudensindiverse combinatievaninkomens-enprijssegmenten hogstvoltoideopleidingophbo/woniveau hur gdk mdn dur<lib. dur>lib. kop total andgr. 10% 7% 9% 15% 13% 10% andgr.<>zkgr. 17% 15% 15% 21% 18% 17% zkgr.<>1,5xmod. 25% 2% 30% 41% 24% 25% >1,5xmod. 31% 3% 41% 54% 46% 45% 15% 15% 2% 3% 3% 26% andeltweverdieners hur gdk mdn dur<lib. dur>lib. kop total andgr. 1% 15% 14% 15% 25% 16% andgr.<>zkgr. 19% 27% 21% 20% 29% 25% zkgr.<>1,5xmod. 51% 5% 51% 39% 56% 54% >1,5xmod. 72% 75% 73% 6% 78% 7% 2% 3% 37% 37% 59% 45% tabel5-6 Recenteengewensteverhuisactiviteitenvanhuishoudensindiversecombinatie vaninkomens-enprijssegmenten andelhuishoudensdatrecent(<2jrgeleden)ophetadresiskomenwonen hur gdk mdn dur<lib. dur>lib. kop total andgr. 21% 17% 16% 19% 9% 17% andgr.<>zkgr. 18% 18% 2% 23% 13% 16% zkgr.<>1,5xmod. 18% 19% 24% 25% 15% 17% >1,5xmod. 19% 20% 2% 3% 17% 18% 20% 18% 20% 25% 15% 17% andelhuishoudensmetverhuisplanen(urgent+potentiel) hur gdk mdn dur<lib. dur>lib. kop total andgr. 29% 21% 16% 24% 14% 2% andgr.<>zkgr. 3% 21% 2% 21% 14% 2% zkgr.<>1,5xmod. 37% 27% 27% 30% 15% 21% >1,5xmod. 41% 34% 32% 32% 16% 19% 32% 24% 23% 27% 15% 21% Departiculierehuursector Totslotisnoggekekennaarhetaandeelvandeparticulieresector.Hunaandeelis relatiefgrootindeduurderesegmenten,onderhuurdersinhogereinkomensklassenenvooralonderdecombinatievandezetwee.hetaandeelparticulierehuur ondergoedkoop-scheefwonendenlooptoptot19%inhet meestschevegeval(inkomensbovenanderhalfkeer modaal).hetaandeelparticulierehuuronderduurscheefwonendenisgroter, maarbedraagtzelfsinhetgeliberaliseerdedeelvande vooraadnietmeerdan30%.

24 20 SCHEEFHEID tabel5-7 Aandeelparticuliereverhuurdersbijdiversecombinatievaninkomens-en prijssegmentenindehuursector hur gdk mdn dur<lib. dur>lib. totalhur andgr. 1% 10% 20% 30% 12% andgr.<>zkgr. 15% 14% 28% 51% 17% zkgr.<>1,5xmod. 16% 15% 38% 57% 21% >1,5xmod. 19% 18% 42% 65% 30% 13% 13% 31% 50% 17% 5.4 Scheefheidnieuwestijl Inhetvoorgaandeisdesegmentatieaangehoudendietotvoorkortgebruikelijk was bijhetbepalenvandescheefheidendieookisterugtevindenin WBO- publicaties.zoalsreedstersprakekwam,sluitdesegmentatienietaanopdehuur- toeslagsystematiek. Metingangvanhet WoON(deopvolgervanhet WBO)wordt mogelijkwelaangeslotenbijdehuurtoeslagenzaldusookdeafbakeningvande scheefheidenigszinsveranderen. 4 Derelevantievandeziekenfondsgrensvoorde toekomstisonzeker. Intabel5-8zijndeinkomensklassenendehuurklassengecombineerdvolgensde segmenteringdieaansluitbijdehuurtoeslagsystematiek.tervergelijkingisookde ziekenfondsgrensindetabelopgenomen.vooraleduidelijkheid:ditisdesituatie in 2002,toen huurtoeslag nog huursubsidie heete.de goedkopescheefheid nieuwestijl moetergenslinksonderindetabelwordengezocht. tabel5-8 Relatietusseninkomensklassenenhuurprijsklassenvolgensdehuurtoeslag segmentering <kwal. kwal.korting aftoping<> korting <>aftoping lib.grens >lib.grens totalhur <max.ink.hurtoeslag hurt.<>zkgr zkgr.<>1,5xmod >1,5xmod voetnoot 4 Hoeinhet WoONzalwordenomgegaan metprijs-eninkomensgrenzenisbijhetschrijven vandezerapportagenognietdefinitiefbesloten.

25 HOGE ENLAGE WOONLASTENINBEELD 21 6 Hogeenlagewoonlasteninbeeld 6.1 Hogeenlagewoonlasten,eenwerkdefinitie Scheefheid,losvandeexacteafbakening,betreftperdefinitiealtijdhuishoudens metrelatiefhogeinkomensinrelatiefgoedkopewoningen(goedkopescheefheid) ofandersom(durescheefheid). Daarhorendusaltijdlagerespectievelijkhoge woonlasten bij. Eenalternatieveinvalshoekisexpliciettekijkennaarhuishoudensdiehogedan wellage woonlasten hebben.eenlagehuurquotehoeftnietpersetebetekenen datiemand goedkoopscheef woont.hetkanookdatiemandgewooneenheel lagehuurheeftofjuisteenhogehuureneenextreemhooginkomen. Wiezijndat,huishoudensmetrelatieflagedanwelhogelasten?Datisdevraagdie indithoofdstuk wordtbeantwoord.daarbij wordtookdekoopsectoronderde loupegenomen.ookdaarwordtimmersgoedkoopenduurgewoond. Afbakening Eersteveneenafbakening.Erisgeenalgemeengangbarenotie watnueenlage huurquoteis.isdat10%of15%?als wealehuurquotenrangschikkenvanlaag naarhoogblijktdat20%eenhuurquotetehebbenvan minderdan13,8%.die onderste20%nemenwealsafbakeningvanlagewoonlasten. Datzijnanno2002 ongeveer huurders.debovenste20%heefteenhuurquotevan meerdan 29,7%.Derest,60%vanalehuurders,zitquawoonlastentussen13,8%en29,7% in. Opdezelfde manieralsindehuursectorkanookindekoopsectoronderscheid wordengemaaktinde20% metdelaagstewoonlasten(gemeteninkoopquoten), de20% metdehoogstewoonlastenenderestvandeeigenaar-bewoners.twintig procentvanaleeigenaar-bewonersbetreftongeveer huishoudens. De 20% metdelaagstewoonlastenheefteenkoopquotevanniet meerdan6,8%.de 20%kopers metdehoogstelastenzijn meerdan22,5%kwijt. Derestzitdaartussenin.

26 22 HOGE ENLAGE WOONLASTENINBEELD Alduskomen wetoteenafbakeninginzes woonlastengroepeń (zietabel6-1). Dezewordeninhetonderstaandesystematischevergeleken opeenaantalrelevantekenmerken. tabel6-1 Afbakening woonlasten-groepen laagste20% middelste60% hoogste20% huurquoten <13,8% 13,8%<>29,8% >29,8% koopquoten <6,8% 6,8%<>22,5% >22,5% 6.2 Profielschetswoonlastengroepen Dewoonlastengroepenwordenhierondernadergeprofileerdaandehandvandrie soortenkenmerken.achtereenvolgenswordtingegaanopde woonsituatie,opde kenmerkenvandebetrefendehuishoudensentensloteophunverhuisdynamiek. Woonsituatie Watzijnhetvoorwoningen,waarin mensenwonen metlagedanwelhogewoonlasten.intabel6-2zijneenpaarkenmerkenopeenrijgezet.hetblijktdathuurder metlagelasten(huurquoten)indemeestegevalenminderhuurbetalendanhuurder methogelasten.datisinlijn metdeverwachting.debetrefende woningen zijnookouder,eenkwartisvooroorlogs.indekoopsectorisernauwelijksverschil inverkoopwaardevande woningen.eigenaren methoge woonlasten wonendus nietinsubstantieelbetere(ofbeterinde marktliggende)woningendaneigenaren metlagewoonlasten.erisweleenaanmerkelijkverschilinbouwperiode. tabel6-2 Kenmerkenvanhuishoudens metuiteenlopende woonlasten: woningen woonplaats huurders eigenarbewoners wonlasten lag miden hog lag miden hog brutohur(median) andelparticulierehur 18% 15% 20% verkopwarde(median) bouwjar(spreiding*) andelg4 27% 2% 2% 7% 8% 10% andelamsterdam 14% 9% 8% 2% 2% 3% *)Degrenzengevenmidelste50%an.25%zitonderdeonderstewarde,25%bovendebovenste Intabel6-2istevensweergegevenwathetaandeelisvandeviergrotesteden(de G4)indeverschilendewoonlastengroepen.Ditomeenindruktekrijgeninhoeverrehuurders metlage woonlastennueentypischgrote-stadsverschijnselzijn.de G4blijkeniniedergevalonderhuurderseengrootaandeeltehebben,nogevenlos vandewoonlasten.datisnietverwonderlijk,geziendesamenstelingvandewoningvooraad.onderhuurders metlagewoonlastenzijndegrotestedennogeens extrasterkvertegenwoordigd. Maarlagehuurquotenzijngeenszinseenexclusief verschijnselvoordegrotesteden.iets meerdaneenkwartvandegevalen(27%)is indeg4tevinden,dusbijnadriekwartdaarbuiten.binnendeg4isweerruimde helftvandegevalenvanlagewoonlasteninamsterdamtevinden,waarmeeamsterdamgoedisvoor14%vanalelagehuurquoteninnederland.

27 HOGEENLAGEWOONLASTEN INBEELD 23 Tenslotevaltopdatparticuliereverhuurdersrelatiefsterkzijnvertegenwoordigd insituatiesmetzoweldelaagstealsdehoogstewoonlasten. Huishoudens Huurders metlagewoonlastenbetalenrelatiefweinighuur, maarhunlagewoonlastenhebbenze meerdanaandelagehuurtedankenaanhunhogeinkomen.de verschilenquainkomensbinnendehuursectorzijngroot.huurders metdehoogstehuurquotenhebbeneenbrutoinkomendanongeveereenderdebedraagtvan datvanhuurdersmetdelaagstehuurquoten. tabel6-3 Kenmerkenvanhuishoudens metuiteenlopende woonlasten:levensfase, opleidingsniveau en welstand huurders eigenaarbewoners woonlasten laag midden hoog laag midden hoog aleenstaanden 25% 49% 66% 22% 14% 26% leeftijd(spreiding*) tweeverdieners 53% 27% 9% 57% 65% 43% laagopgeleid(max.mavo/mulo) 47% 58% 63% 46% 32% 34% hoogopgeleid(hbo/wo) 24% 16% 13% 28% 35% 32% brutoinkomen(mediaan) *)Degrenzengevenmiddelste50%aan.25%zitonderdeonderstewaarde,25%bovendebovenste veeltweeverdienersenrelatiefgoedopgeleid.al metaleenkansrijkprofiel. Voor huurders methoge woonlastengeldteenheelanderprofiel:veelouderen(een kwartisbovende73),veelaleenstaanden, weinigtweeverdieners,laagopgeleid eneenlaaginkomen. Indekoopsectorzijndeinkomensverschilentussendewoonlastengroepennietzo grootalsindehuursector.hetverschilzithemvooralindeleeftijd.eigenaren met Behalvevanwegehunrelatiefhogeinkomenwordenhuurders metlagewoonlastengekenmerktdoordevolgendekenmerken:relatiefjong,weinigaleenstaanden, lagewoonlastenzijneencompletegeneratieouderdaneigenarenmethogewoonlasten. Verhuisdynamiek Kijkenwenaardeverhuisdynamiek(tabel6-4)danvaltvooralhetgebrekaandie dynamiekopondereigenaren metlagelasten.dehelftdaarvanblijktal22jaarof langerinzijnhuiste wonen.ditverklaartookvooreenbelangrijkdeeldelage woonlasten.indie22jaarisdehypotheekalvooreendeelafgelost.en bovenal heeftdeinflatiezijnwerkgedaan.deze mensenhebbenhunhuisvoorveel minder gekochtdanhijnuwaardis.opdie manierzijnzeinstaatook metnietaltehoge inkomensoplagelastenuittekomen.vooreigenarendieophogelastenziten geldt minof meerhettegenovergesteldebeeld:kortophetadres,dusduurgekochtennogweinigafgelost.

28 24 HOGEENLAGEWOONLASTEN INBEELD tabel6-4 Kenmerkenvanhuishoudens metuiteenlopende woonlasten:verhuisdynamiek huurders eigenaarbewoners woonlasten laag midden hoog laag midden hoog woonduur(jaren;mediaan) recentverhuisd(<2.jr) 18% 19% 22% 5% 14% 28% verhuisgeneigdheid(binnen2jr.) 35% 27% 22% 14% 15% 15% Indehuursectoriserweinigverschilinwoonduurtussendewoonlastengroepen. Welinverhuisgeneigdheid. Huurders met delaagste huurquoten wilen het graagstverhuizen.ditzalsamenhangenmethunrelatiefjongelevensfase.

29 VERHUIZINGEN 25 7 Verhuizingen 7.1 Hoeverhuizenzij? Deindrukbestaatdatde middeninkomensgroepenhet momenteelniet makkelijk hebbenomopdewoningmarkthunwoonwensentevervulen.doorhetgapende gattussenhuurenkoopvalenzijtussenwalenschip.ditzoubetekenendatveel huishoudensuitde middeninkomensgroepengenoegen moetennemen meteen woningdieonvoldoendeaanhunwensenvoldoet.indithoofdstukgaanwenain hoevereditbeeldklopt.ditdoen weaandehandvandeverhuiswensenende feitelijkeverhuizingenvandemiddeninkomensgroepen. 7.2 Verhuiswensen Devermeendediscrepantietussenwoonwensen enwoonsituatie zoutotuiting kunnenkomenineenlagetevredenheidmetdehuidigewoonsituatie.decijfersuit het WBObevestigendit niet.meerdan80%vandehuishoudens meteen middeninkomendiezelfstandigwonen,istevredentotzeertevreden methunwoningen hun woonomgeving. Ouderenzijnhetvaakst(zeer)tevreden,eenpersoonshuishoudenstot40jaar het minstvaak.inegemeentenzijn meerhuishoudens tevredendanin middelgrotegemeenten.indeg4isdetevredenheidhetlaagst, zowelquawoningalsquawoonomgeving. figuur7-1 Middeninkomensgroepennaartevredenheid met woning,2002 totziekenfondsgrens totanderhalfmodaal zeertevreden tevreden niettevreden,niet ontevreden ontevreden zeerontevreden zeertevreden tevreden niettevreden,niet ontevreden ontevreden zeerontevreden

30 26 VERHUIZINGEN Verhuisgeneigdheid Hetcomplementvantevredenheid metdehuidigewoonsituatieisdewensomte verhuizen. Wieniettevredenis metzijn woningof woonomgevingzalimmers eerdergeneigdzijnteverhuizendaniemanddiedit welis.erkunnenechterook heleandereredenenzijnomteverhuizen,bijvoorbeeldgezinsvormingofwerken studie. Voordekomendetweejaarheeft24%vande middeninkomenstotdeziekenfondsgrensverhuisplannenen21%vande middeninkomenstotanderhalfkeer modaal.respectievelijk14%en13%vande middeninkomensgroepenheeftookal zoekactiesondernomen.infiguur7-2isteziendatdeverhuisgeneigdheidsterk verschiltperhuishoudenstype. figuur7-2 Verhuisgeneigdheidenactiefzoekgedrag,naarhuishoudentype, totziekenfondsgrens totanderhalfmodaal 50% 50% 45% 45% 40% 40% 35% 35% 30% 30% 25% 25% 20% 20% 15% 15% 10% 10% 5% 5% 0% eenpstot40 meerpstot 40 eenpsvan 40tot65 meerpsvan 40tot65 vanaf65 jaar 0% eenpstot40 meerpstot 40 eenpsvan 40tot65 meerpsvan 40tot65 vanaf65 jaar Aleenstaandentot40jaarzijnhet minsthonkvast,terwijlslechts13%vande65- plussersuiteigenbeweging wilverhuizen.alsouderen wilenverhuizenishet meestalomgezondheidsredenen.vooranderehuishoudentypenzijndehuidige woningen woonomgevingdebelangrijksteverhuisredenen.samenhangend met despreidingvanhuishoudentypenzijnerookgrotegeografischeverschilenin verhuisgeneigdheid.inmiddelgrote gemeenten wi len meer middeninkomens verhuizendaninegemeenten.indeg4kijkteenderdevandehuishoudens meteenmiddeninkomenuitnaareenanderewoning. Startersendoorstromers Ruim80%vandeverhuisgeneigden 6 onderde middeninkomens wildeenezelfstandige woningveruilenvooreenandereenisdaarmeedoorstromer.starters komenbijnaaleenonderdeeenpersoonshuishoudenstot40jaarvoor.ca.15% vande65-plussers meteen middeninkomeniseenpotentiële woningverlater, voetnoot 5 Gearceeerd=welverhuisgeneigd maarheeftnoggeenzoekactiesondernomen. 6 De cijfers over gewenste verhuizingen zijn vanaf hierinclusief verhuisgeneigden die onzelfstandigwonen.

31 VERHUIZINGEN 27 d.w.z.datzijnaareenonzelfstandige woonvorm wilenverhuizen,bijvoorbeeldin eenwoonzorgcomplex. Woonwensen Vandehuishoudensdietekennengevendatzijwilenverhuizen,hebbenweachterhaald waarzijzouden wilen wonenenaan welkeeisendegewenste woning zou moetenvoldoen.ditgeefteenbeeldvandekwalitatievewoningvraagdieverschilendemiddeninkomensgroepenuitoefenenopdewoningmarkt. Netalsbijdehuidigewoonsituatieisookbijdewoonwenseneengrootverschilte zientussen middeninkomenstotdeziekenfondsgrensenbovendeziekenfondsgrensalshetgaatomkopenofhuren.vandeeerste middengroepwil62%huren en38%kopen,bijdetweedemiddengroepisdeverhoudingomgekeerd. Hetaandeelverhuisgeneigden meteenvoorkeurvooreenkoopwoningishoger onderhuishoudenstot40jaardanonderouderehuishoudens.indeinkomensgroeptotanderhalfkeer modaalwilzelfs70%vandejongehuishoudenskopen.in beidegroepen wil meerdandriekwartvandeverhuisgeneigdeouderenhetliefst huren.inegemeenten wilen meerhuishoudenskopendanin middelgrote gemeenten.inhet Noordenisdevoorkeurvoorkoophetgrootst,indeG4het st.degewensteeigendomsvormhangtsterksamen metdeeigendomsvorm vandewoningwaaruitmenvertrekt(ziefiguur7-3). figuur7-3 Gewensteeigendomenprijsnaarhuidigeeigendomenprijs,2002 totziekenfondsgrens totanderhalfmodaal 100% 100% 90% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% koopduur koopmiddelduur koopgoedkoop huurbovenliberalisatiegrens huurtotliberalisatiegrens huurtotaftoppingsgrens huurtotkwaliteitskortingsgrens 10% 10% 0% tot kwaliteitskortingsgrens totaftoppingsgrens totliberalisatiegrens boven liberalisatiegrens goedkoop middelduur duur 0% tot kwaliteitskortingsgrens totaftoppingsgrens totliberalisatiegrens boven liberalisatiegrens goedkoop middelduur duur huur koop huur koop Dekenmerkenvandewoningenwaarverhuisgeneigdennaartoewilenverhuizen komenredelijkovereen methetbeeldvandehuidigewoonsituatievande middeninkomensgroepen.ookhierisdevoorkeurvoorluxewoningtypen,veelkamersen eengrootoppervlaktegroterbij meer-danbijeenpersoonshuishoudens. Welzien wedateendeelvande meerpersoonshuishoudensvan40tot65jaarer wil gaan wonen( emptynesters ).Vandeverhuisgeneigdeouderenheeft meerdan 70%eenvoorkeurvooreenappartementinplaatsvaneeneengezinswoning.

32 28 VERHUIZINGEN Ookdegeografischeverschilenkomengoeddeelsovereen met hetpatroondatwe bijdehuidige woonsituatieconstateerden, meteenrelatiefbescheiden woningvraagin middelgrotegemeenteninvergelijkingtotegemeentenen methet NoordenendeG4alsdetweeuiteindenvanhetspectrum.Opvalendisweldatde verschileninwoonwensentussendegebiedenveelerzijndandeverschilen in woonsituatie:indeg4zijnook welhuishoudens met middeninkomendie wel eenvrijstaandewoningzoudenwilen, maarinwerkelijkheidkomtdatnauwelijks voor. figuur7-4 Woonwensen middeninkomensgroepennaargewenst woningtypeengebied,2002 totziekenfondsgrens totanderhalfmodaal 100% 100% 90% 90% 80% 80% 70% 60% 70% 60% etagewoning overigeengezins 50% 40% 30% 20% 50% 40% 30% 20% tussenwoning hoekwoning 2-onder-1-kap vrijstaand 10% 10% 0% G4 0% G4 Noord Oost Zuid West Noord Oost Zuid West 7.3 Feitelijkeverhuizingen Indetweejaarvoorafgaandaanhet WoningbehoefteOnderzoek2002is17%van dehuishoudens meteen middeninkomenverhuisd.ca.55%vandeverhuisde middeninkomenstotdeziekenfondsgrensentweederdevangroepbovendiegrens wasdoorstromer,terwijlrespectievelijk23%en16%starter was;voornamelijk huishoudenstot40jaar. De meestestartersbeginnenhunzelfstandige wooncarièreineenhuurwoning, maarvandestartersmeteeninkomenbovendeziekenfondsgrenskoopttochbijna dehelftaleeneigenwoning(ziefiguur7-5).

33 VERHUIZINGEN 29 figuur7-5 Feitelijkeverhuizingennaareigendomenprijsenhandeling,2002 totziekenfondsgrens totanderhalfmodaal 100% 100% 90% 90% 80% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% koopduur koopmiddelduur koopgoedkoop huurbovenliberalisatiegrens huurtotliberalisatiegrens huurtotaftoppingsgrens huurtotkwaliteitskortingsgrens 0% starter semi-starter doorstromer buitenland 0% starter semi-starter doorstromer buitenland Driekwartvandehuishoudensdienaareengereguleerdehuurwoningzijnverhuisd hadeeninkomenbovendehuursubsidiegrens.vandeverhuisdehuishoudensdie anno2002eeninkomentotanderhalfkeer modaalkeer modaalhadden,isbijna 40%naareengereguleerdehuurwoningverhuisd.Ditkomt metnameindeg4 voor. 7.4 Tussenwensenrealiteit Vergelijkenwedeverhuiswensenendefeitelijkeverhuizingen,danvaltopdatde patronennaarhuishoudentypenengebiedenergopelkaarlijken.de woningen waarhuishoudens meteen middeninkomennaartoezijnverhuisdkomenquawoningtypeengroote(aantalkamersenoppervlakte)ingrotelijnenovereen methet beeldvandehuidigewoonsituatieendegewenstewoonsituatie.dewoningendie huishoudens meteen middeninkomenwensenzijnweliswaarwatgroterenluxer dandewoningenwaarzijnaartoezijnverhuisd, maardatislogischindegedachte vandewooncarière,waarindevolgendewoningtelkensietsmooier/beter/ruimer isdandevorige.ondersteuningvoordestelingdat middeninkomenshunwoonwensenopdewoningmarktnietkunnenvervulenhebbenwenietkunnenvinden. Kennelijkpassenzijhuneisenookaanderealiteitaan.